Quando um prédio fica pronto, é obrigatório por lei que ele venha com uma espécie de manual de instruções, indicando quais cuidados devem ser tomados para que tudo seja conservado da melhor forma. A partir desse documento e de novas aquisições do imóvel, é necessário traçar um plano de ação para manter a qualidade da edificação.
O Plano de Manutenção Predial é um documento elaborado pensando nas necessidades de cada um dos ativos. Ele evita que a manutenção do edifício seja deixada de lado ao longo do tempo e garante a qualidade e durabilidade do prédio e dos equipamentos.
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- O que é Plano de Manutenção Predial?
- Para que serve um Plano de Manutenção Predial?
- Quais são os benefícios do Plano de Manutenção Predial?
- Quais são as possíveis classificações de manutenção predial?
- Quais os tipos de Plano de Manutenção Predial?
- Quais são as normas relacionadas a um Plano de Manutenção Predial?
- Como fazer um Plano de Manutenção Predial?
- Como o Produttivo pode ajudar no Plano de Manutenção Predial?
O que é Plano de Manutenção Predial?
O Plano de Manutenção Predial é um documento que mostra as rotinas de monitoramento e atividades de manutenção que devem ser seguidas numa edificação. Seu objetivo é mapear os possíveis problemas que podem surgir por conta do uso cotidiano dos ativos do prédio.
Muitas vezes, seu formato lembra um calendário, mas ele exige informações muito mais completas e detalhadas do que apenas a data em que cada processo precisa ser realizado.
Para que serve um Plano de Manutenção Predial?
O principal objetivo de um Plano de Manutenção Predial é garantir que os usuários do edifício terão durante bastante tempo acesso a todos os ativos e espaços inseridos na construção, com a mesma qualidade do início.
Isso é feito a partir de ações para adiar ou até mesmo deter o desgaste de materiais, que acontece naturalmente com o uso e com o tempo. Para isso, ativos e locais são analisados individualmente, e é atribuída uma estratégia de manutenção que deve ser seguida para cada um.
Quais são os benefícios do Plano de Manutenção Predial?
Separamos para você quais são os principais benefícios de aplicar um Plano de Manutenção Predial:
- Economia: elaborar e seguir um Plano de Manutenção Predial garante que seus ativos estão tendo acesso às melhores estratégias de manutenção, pensadas individualmente. Assim, são evitados gastos excessivos e desnecessários com manutenções corretivas emergenciais;
- Segurança: a segurança dos usuários de uma edificação está diretamente relacionada à manutenção de seus ativos. Isso porque, caso não haja preocupações desse tipo, os usuários ficam sujeitos a acidentes. Imagine, por exemplo, um condomínio em que o elevador não passe por manutenções preventivas: os moradores podem ter que enfrentar riscos de quedas, paradas bruscas ou travamento de portas, por exemplo. Ou ainda, num prédio comercial em que as caixas d’água não são limpas com frequência, os trabalhadores e clientes correm risco de contrair doenças causadas por microorganismos;
- Conforto: a falta de manutenção pode gerar vários desconfortos para os usuários das edificações. Permanecendo no exemplo dos elevadores, mesmo que não aconteçam acidentes graves, um elevador sem manutenção pode ter barulhos excessivos, estar desalinhado com o piso dos andares, causando tropeções ou parar nos andares errados, por exemplo. Mantendo também a ideia da caixa d’água, mesmo que os funcionários não fiquem doentes, podem sentir um gosto ruim ou observar que a água está turva ou mal-cheirosa;
- Proteção das garantias: principalmente nos primeiros anos da vida útil de uma construção, um Plano de Manutenção Predial assegura que as garantias dos ativos não serão perdidas. Isso acontece porque, quando os ativos não são conservados por meio de manutenções, a empresa que oferece a garantia pode alegar que os problemas foram causados por mau uso, o que resulta na perda da garantia. Isso significa que a empresa não tem mais a obrigação de consertar ou substituir o equipamento.
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Quais são as possíveis classificações de manutenção predial?
Manutenções prediais podem ser classificadas de acordo com alguns critérios. Separamos os principais para você:
Motivo da manutenção
O porquê da necessidade da manutenção pode variar, mas se encaixa em um desses três parâmetros:
- Conservação: as manutenções por motivo de conservação devem ser as mais comuns num Plano de Manutenção Predial. Elas têm o objetivo de manter a funcionalidade inicial de ativos e são realizadas mesmo que eles não apresentem problemas visíveis;
- Reparação: manutenções de reparação acontecem quando é identificada alguma falha ou problema. Normalmente são mais caras e podem causar paradas de ativos por vários minutos, podendo chegar a horas;
- Modernização: esse tipo de manutenção é feito quando o ativo, apesar de estar funcionando e não apresentar perigo para os usuários, está defasado, e precisa ser substituído por necessidade funcional ou estética.
Origens dos problemas em edifícios
Os problemas em edifícios podem ser gerados a partir de questões evitáveis ou inevitáveis. Vamos ver alguns exemplos de cada uma?
- Evitáveis: origens evitáveis significam que seria possível evitar que o problema acontecesse. Quando acontece um vazamento de gás, por exemplo, pode-se dizer que o problema é evitável, já que é necessário realizar inspeções e manutenções periódicas em encanamentos. Outro exemplo são infestações de insetos, que poderiam facilmente ser evitadas caso acontecessem dedetizações com frequência. Os exemplos do elevador e da caixa d’água que utilizamos anteriormente também se aplicam;
- Inevitáveis: os problemas de origens inevitáveis são aqueles que iriam acontecer de qualquer maneira, pois não há como prevê-los. São menos comuns, mas alguns exemplos são a quebra de janelas ou outras estruturas de vidro por conta de granizo ou chuvas fortes e a oxidação de estruturas de metal, ainda que elas passem por tratamentos.
Estratégia de manutenção adotada
A estratégia de manutenção adotada é uma das classificações mais importantes, pois é ela que vai guiar como seu Plano de Manutenção Predial será formulado. Vejamos quais são as estratégias mais aplicadas:
Corretiva
As manutenções corretivas são feitas quando um ativo está apresentando problemas. Pode ser emergencial, ou seja, seu reparo precisa ser imediato. Um exemplo é o elevador do qual já falamos diversas vezes. A falta de um elevador na edificação causa muitos incômodos para os usuários, e por isso o problema deve ser rapidamente resolvido.
Quando o estrago do ativo não impede seu funcionamento ou causa muitos problemas, é possível agendar a manutenção corretiva para o melhor momento. Quando uma fonte decorativa apresenta falhas, por exemplo, é possível programar a manutenção, o que a torna mais barata que as emergenciais.
A manutenção corretiva deve ser evitada, exceto em casos específicos que envolvem ativos em que não é vantajoso aplicar outros tipos de manutenção. Dentro de prédios, por exemplo, cadeiras e mesas posicionadas em áreas comuns não devem ser inspecionadas frequentemente, pois o valor das inspeções sairia mais caro do que o reparo dos móveis, caso eles quebrem. O mesmo se aplica para fechaduras, maçanetas e chaves.
Preventiva
Com a manutenção preventiva, os ativos passam por inspeções ainda que não apresentem nenhum indício de problema no funcionamento. Ela propõe observar equipamentos com uma frequência pré-definida, a partir do tempo ou do uso.
Quando elevadores são inspecionados mensalmente, por exemplo, podemos dizer que estão sendo realizadas manutenções preventivas baseadas no tempo. Independentemente se o elevador apresenta problemas no funcionamento, é obrigatório inspecionar cordas, painel e cabine minuciosamente, para identificar previamente detalhes que podem levar a mal funcionamento no futuro.
Já quando a caixa d’água é limpa a cada 500.000 litros de água utilizados, está sendo realizada uma manutenção preventiva baseada no uso. Ela segue o mesmo princípio da baseada no tempo: mesmo não havendo indícios de que a água está suja, por exemplo, é realizada a inspeção e limpeza da caixa.
Preditiva
A manutenção preditiva, como o próprio nome já diz, tem como objetivo prever como será o comportamento de certo ativo. Isso é feito a partir de indicadores medidos em tempo real. Normalmente, a manutenção preditiva é utilizada para ativos mais caros e com alto nível de criticidade.
Um exemplo são painéis solares, especialmente quando eles geram toda ou boa parte da energia elétrica utilizada no prédio. Com esse tipo de ativo, é recomendável que a eficiência seja frequentemente monitorada. A temperatura também é algo que precisa de atenção, já que o superaquecimento do equipamento pode indicar problemas maiores.
Sistemas de proteção contra incêndios também merecem atenção, por conta de sua alta criticidade. A pressão em sprinklers e hidrantes, por exemplo, deve ser monitorada para evitar falhas no funcionamento quando for necessário utilizá-los. Isso se aplica também aos equipamentos que dependem de baterias ou combustíveis para funcionar na falta de energia elétrica, como alarmes e luzes de emergência.
Periodicidade de realização das atividades
As atividades realizadas num prédio são classificadas de acordo com a frequência em que acontecem. Observe:
- Rotineiras: atividades rotineiras acontecem com frequência semanal, ou até mesmo diária. São, principalmente, as atividades que envolvem a limpeza de áreas comuns, jardinagem, coleta de lixo ou higienização de sistemas de drenagem (ralos e calhas);
- Periódicas: as atividades periódicas são as que acontecem de certo em certo tempo. Não são comuns o suficiente para se tornarem cotidianas, mas precisam ser feitas com certa frequência. É aqui que se encaixam as manutenções preventivas, em elevadores, caixas d’água e tubulações, por exemplo. Manutenções periódicas serão a maior parte da composição do Plano de Manutenção Predial;
- Emergenciais: as atividades emergenciais são realizadas, como o nome diz, em momentos de emergência. Se há muitas manutenções emergenciais sendo realizadas em um prédio, isso significa que as estratégias de manutenção provavelmente não estão sendo aplicadas da melhor maneira. Para medir isso, é interessante utilizar indicadores de manutenção, como o MTBF (Mean Time Between Failures – Tempo Médio Entre Falhas) e o MTTR (Mean Time To Repair – Tempo Médio Para Reparar).
Saiba mais: MTBF e MTTR: o que são e quais as principais diferenças?
Quanto às origens da necessidade de manutenção
As origens da necessidade de manutenção são diversas. Trouxemos algumas das principais para você dar uma olhada:
- Perda de durabilidade: às vezes, a necessidade de realizar a manutenção de um equipamento vem da ideia de que ele precisa durar o máximo possível, evitando gastos com substituições;
- Presença de patologias: quando são diagnosticados problemas nos ativos, fica clara a necessidade de realizar manutenções corretivas para repará-los;
- Mudanças nas necessidades dos usuários: quando, por exemplo, um condomínio possui os mesmos moradores durante décadas, com o passar do tempo pode ser necessário adaptar as áreas comuns para as necessidades de pessoas idosas. Ou, por exemplo, se o número de funcionários em um prédio comercial aumentar, é provável que a garagem precise passar por uma reforma para ampliação.
Quais os tipos de Plano de Manutenção Predial?
Existem tipos diferentes de Plano de Manutenção Predial. A maioria dos edifícios tem vários tipos de ativos diferentes, o que significa que, provavelmente precisará pensar em um Plano de Manutenção de cada um dos tipos para garantir o bom funcionamento do prédio.
Plano de Manutenção Predial Civil
O Plano de Manutenção Predial Civil se encarrega da estrutura do prédio, da própria construção. Deve conter itens focados em manter em bom estado de conservação paredes, teto, piso e janela, por exemplo. Aqui estão algumas das atividades comuns que podem ser solicitadas nesse tipo de plano:
- Varrer o piso;
- Pintar a parede;
- Localizar, resolver e prevenir infiltrações;
- Revisar o estado de revestimentos, azulejos, ladrilhos, ladrilhas ou semelhantes, reposicionando, substituindo ou recolocando se necessário.
Plano de Manutenção Predial Hidráulica
O Plano de Manutenção Predial Hidráulica é feito para observar a instalação hidráulica do prédio. Separamos algumas atividades de manutenção necessárias nesse setor:
- Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de água;
- Verificar e resolver vazamentos e/ou entupimentos;
- Efetuar limpeza dos reservatórios;
- Limpar calhas, caixas de inspeção e caixas de gordura.
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Plano de Manutenção Predial Elétrica
O Plano de Manutenção Predial Elétrica é utilizado para monitorar e consertar falhas na parte elétrica do edifício. Veja alguns exemplos de tarefas que são inseridas nesse Plano:
- Verificar o aquecimento dos condutores de alimentação e distribuição;
- Verificar a existência de ruídos anormais, elétricos ou mecânicos, cheiro de queimado e outros;
- Verificar a existência de fusíveis queimados;
- Verificar as luminárias quanto à ocorrência de lâmpadas queimadas ou com operação insuficiente;
- Testar a carga das baterias de emergência e o funcionamento das lâmpadas de emergência.
Plano de Manutenção Predial Mecânica
Já o Plano de Manutenção Predial Mecânica se preocupa com o funcionamento de elevadores, climatizadores, ventiladores, motores e aparelhos de ar condicionado, por exemplo. Trouxemos alguns serviços que são necessários nesse aspecto:
- Verificar funcionamento e integridade do painel de operação do elevador;
- Verificar corrediças superiores e inferiores de elevadores;
- Verificar o funcionamento, realizar a limpeza e substituir filtros de aparelhos de ar-condicionado;
- Testar e analisar a rotação de bombas de água com tacômetro;
- Realizar inspeções em motores elétricos.
Leia também: PMOC: o que é, para que serve e modelo pronto
Quais são as normas relacionadas a um Plano de Manutenção Predial?
Temos algumas Normas Brasileiras (NBRs) que direcionam a criação de um Plano de Manutenção Predial.
As NBRs são normas criadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Elas não são leis, ou seja, não existem sanções quando elas não são seguidas corretamente, mas são muito úteis para padronizar processos. Separamos para você as NBRs úteis para realizar um Plano de Manutenção Predial.
NBR 14037
Essa norma, criada em 2011, contém as “diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações”. Um Manual de Uso, Operação e Manutenção de um edifício tem como objetivo propor as melhores estratégias de manutenção para o prédio, baseando-se no projeto arquitetônico da construção.
É necessário que o documento apresente detalhes como orientações sobre procedimentos, periodicidade de atividades e condições de manutenibilidade previstas no projeto.
Apesar de ser um ótimo guia para basear o Plano de Manutenção Predial, com o tempo pode se tornar defasado, já que cada ativo tem uma vida útil e o condomínio tende a adquirir novos equipamentos de acordo com diferentes necessidades.
NBR 5674
Essa NBR explica a necessidade de haver um sistema de gestão da manutenção. Ela indica que é preciso apontar qual é a documentação básica para implantar o Plano de Manutenção Predial. Além disso, a norma fala que indicadores que avaliam a eficiência do plano precisam ser criados e revisados periodicamente.
NBR 15575
A NBR 15575 estabelece parâmetros técnicos para vários requisitos importantes de uma edificação, como desempenho acústico e térmico, durabilidade, garantia e vida útil.
Ela foi criada pensando na importância de padronizar esses e outros critérios e destaca o uso desses padrões não apenas no projeto e construção da edificação, mas também depois que ela já está pronta, para que o Plano de Manutenção Predial preserve os parâmetros.
Como fazer um Plano de Manutenção Predial?
Agora que você já conhece as vantagens, classificações e normas que ajudam no Plano de Manutenção Predial, faltam só as orientações de como fazer. Reunimos para você as dicas mais importantes no processo de planejamento:
Mapeie os equipamentos
O primeiro passo para um Plano de Manutenção Predial efetivo é mapear todos os ativos presentes na edificação. Isso serve para garantir que o documento indique os processos para cada equipamento corretamente.
Para mapear os ativos, é necessário documentar o tipo de equipamento, marca, data em que foi adquirido, localidade, modelo e outras especificações. É recomendável, ainda, que cada ativo tenha um código único, especialmente pensando em ativos do mesmo modelo e marca que estão espalhados pela edificação.
Defina o tipo de manutenção mais indicado
Para cada um dos equipamentos que você mapeou, existe uma estratégia de manutenção indicada. Escolher a melhor opção depende de vários fatores, mas indicadores como matriz de criticidade, curva PF e curva da banheira podem ser grandes ajudas.
Saiba mais: Confira todos os conteúdos do Produttivo sobre manutenção
Planeje as atividades
O planejamento das atividades é a parte mais trabalhosa do processo, mas é ele que vai garantir que os ativos funcionarão bem e não precisarão ser substituídos antes do término da vida útil. Confira o que não pode faltar no planejamento:
- Tipo de manutenção: qual o tipo de manutenção utilizado para cada equipamento?
- Periodicidade: para ativos que utilizam Manutenção Preventiva, de quanto em quanto tempo é necessário inspecionar cada um?
- Responsável: qual técnico ou empresa ficará responsável por realizar a manutenção de cada ativo?
- Histórico: o equipamento já apresentou qual tipo de problema? Ele foi resolvido completamente?
- Orçamento: qual o orçamento previsto para realizar a manutenção do equipamento?
O plano de manutenção é o documento que reúne todas as informações necessárias em um único lugar. É uma das maneiras mais simples de planejar atividades e compartilhar as informações para todos os funcionários envolvidos nos processos.
Para te ajudar na elaboração do plano de manutenção, o Produttivo criou um material gratuito que vem com modelo pronto em Excel e um guia de boas práticas. Confira:
Baixe grátis: Plano de manutenção gratuito em Excel
Revisite o plano frequentemente
Mesmo após formular e aplicar o Plano de Manutenção Predial, pode ser necessário cadastrar novos itens, registrar novas informações no histórico ou ajustar detalhes como frequência e orçamento.
Lembre-se: as necessidades do prédio acompanham a mudança de necessidades dos frequentadores. É necessário manter as duas questões alinhadas para garantir o bem-estar de todos.
Como o Produttivo pode ajudar no Plano de Manutenção Predial?
O Produttivo é um software de manutenção que conta com várias funcionalidades para ajudar na elaboração e controle do Plano de Manutenção Predial. Vamos conferir quais são os principais recursos e as vantagens de cada um?
Checklists
No Produttivo, você gera checklists de fácil preenchimento para que o técnico utilize durante inspeções e manutenções. Você pode incluir questões de não conformidade, geolocalização, fotografias tiradas na hora e assinatura digital.
Veja mais abaixo um modelo de checklist de manutenção predial pronto para usar no sistema!
Relatórios
Os checklists preenchidos tornam-se, automaticamente, documentos em PDF ou Excel que podem ser exportados por email ou WhatsApp, evitando o retrabalho. Esses relatórios são ótimos para documentar o histórico dos ativos e podem ser consultados depois.
Indicadores de manutenção
O Produttivo salva todas as atividades realizadas e partir delas, levanta dados sobre indicadores. Ainda permite utilizar vários filtros, úteis no Plano de Manutenção Predial para entender o quão efetivas estão sendo as manutenções, se todas as atividades estão sendo realizadas corretamente e se algum equipamento precisa de uma atenção especial.
Plano de atividades e visão de calendário
Todas as atividades agendadas aparecem num calendário para cada técnico, evitando esquecimentos e atrasos na realização dos serviços. Também é possível programar serviços recorrentes com antecedência, e receber lembretes.
Confira: Plano de manutenção automático
Além de todas essas funcionalidades, o Produttivo disponibiliza também modelos editáveis que você pode testar gratuitamente. Vamos conferir modelos úteis para o seu Plano de Manutenção Predial:
Modelo Digital de Inventário de Equipamentos
Esse modelo é útil para o momento de mapear os equipamentos do prédio. Com ele, você consegue ter acesso a funcionalidades como QR Code específico para cada acompanhamento e preenchimento automático de informações, com acesso automático ao histórico de manutenções.
Teste grátis: Modelo Digital de Inventário de Equipamentos
Modelo Digital de Checklist de Manutenção Predial
O Checklist de Manutenção Predial conta com questões de não conformidade, fotos com data e localização, QR Code e vários outros recursos que podem ajudar na realização e no controle das manutenções. Também possui outras funcionalidades integradas, como cadastro de equipamentos e planos de manutenção.
Olha só:
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