O plano de manutenção predial é um documento que mostra quais são as rotinas que um gestor deve implementar e monitorar. A proposta é identificar ou anular os defeitos que podem surgir após a construção de um edifício. Ele atua como uma espécie de calendário, porém, com informações mais completas.
Neste material, são adicionadas questões relacionadas à estrutura hidráulica ou elétrica. Ao ignorar esse processo, um condomínio pode ter custo alto com manutenções corretivas, uma vez que o defeito já está presente e é necessário efetuar o reparo imediatamente.
Além disso, a falta de manutenção coloca em risco a segurança dos moradores, visitantes ou funcionários. Por exemplo, quando a caixa d’água não é limpada corretamente, vírus, bactérias, fungos, parasitas e outros micro-organismos podem se misturar com a água, causando muitos problemas para a saúde.
A partir de agora, você aprenderá na prática como montar um plano de manutenção predial, como ele funciona, quais são os benefícios, entre outras questões importantes. Acompanhe!
Quais são os tipos de manutenção predial?
Um condomínio pode ter dois tipos de manutenção: preventiva e corretiva.
- Preventiva: prevê problemas que podem atrapalhar a rotina do condomínio. Nesse ponto, é feita a limpeza da piscina e da caixa d’água;
- Corretiva: o problema já ocorreu e pode incomodar bastante os moradores do local, como o vazamento de uma caixa d’água. O objetivo é resolver o problema na raiz para que ele não volte a incomodar as pessoas.
Qual é o objetivo de um Plano de Manutenção Predial?
O objetivo do Plano de Manutenção Predial é garantir que os espaços comuns e privados do condomínio funcionem sem problemas. Em caso de anormalidades, são apontados os reparos que devem ser feitos no local e quais são as estratégias para evitar que uma anomalia atrapalhe a rotina dos condomínios.
Leia também: Limpeza predial: como funciona e checklist para usar
Quais são os benefícios do Plano de Manutenção Predial?
Se um gráfico de linhas fosse construído para explicar em qual período o Plano de Manutenção Predial é importante, provavelmente, os primeiros anos de um novo empreendimento estariam em alta.
Isso porque, a falta de manutenção no prédio pode fazer com que vários ativos tenham perdas de garantias por parte da construtora, trazendo mais prejuízos para o orçamento e rotina dos condomínios.
Grande parte dos condomínios só percebem o valor dessa ação quando os problemas precisam ser solucionados imediatamente, como é o caso de infiltrações, quedas de revestimentos em fachadas em problemas elétricos.
Quando um plano de manutenção é desenvolvido com eficiência, ele traz mais economia a longo prazo, uma vez que os custos não previstos são reduzidos e os problemas inesperados não atrapalham a rotina com tanta intensidade.
Como fazer um Plano de Manutenção Predial?
Veja agora algumas dicas para montar um plano de manutenção predial.
Mapeie os equipamentos
O primeiro passo é fazer o mapeamento dos equipamentos. Esse processo traz mais agilidade no desenvolvimento das atividades, além de ajudá-lo a concluir as tarefas com mais assertividade.
No mapeamento, é necessário registrar as seguintes informações sobre o equipamento: identificação única do ativo, fabricante, modelo, especificação e local.
Veja abaixo quais são os ativos avaliados em um prazo e qual é o período indicado.
- Fachada (pintura e restauração), no máximo, a cada 5 anos;
- Seguro predial, anualmente;
- Instalações elétricas, no máximo, a cada 2 anos;
- Elevadores (relatório de inspeção), anual;
- Caixa d’água (limpeza e análise bacteriológica), semestral;
- Rede de gás, no máximo a cada dois anos;
- Dedetização, no máximo, a cada semestre;
- Manutenção de bombas, mensal;
- Para-raios (revisão visual, medição ôhmica e laudo), anual;
- Gerador de energia
- Manutenção, mensal;
- Vistoria, anual.
A rotina de manutenção predial ainda envolve questões relacionadas contra incêndios.
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), dois anos;
- Extintores;
- Vistoria simples, anual
- Teste hidrostático, no máximo, a cada cinco anos;
- Mangueiras, anual;
- Pressurizador da escada de emergência (manutenção), mensal;
- Bomba de incêndio
- Manutenção, mensal;
- Vistoria, anual.
Defina o tipo de manutenção mais indicado
Já falamos neste conteúdo que é possível aplicar dois tipos de manutenção em edifícios: preventiva e corretiva. Neste momento, é necessário avaliar qual é a alternativa mais adequada para cada ativo.
Para ajudá-lo nesse processo, recomendamos pedir a opinião de todos os membros da equipe. Quanto mais pontos de vista, mais fácil será para definir entre os tipos de manutenção.
Além do conhecimento da equipe, busque orientações dos fabricantes dos equipamentos.
Planejamento: rotinas, datas, responsáveis técnicos e recursos
O próximo passo é fazer a descrição completa do serviço. A estrutura de um plano de manutenção predial precisa conter os seguintes elementos.
- Dados do equipamento;
- Dados do cliente (endereço, CNPJ etc);
- Datas (entrada e saída da manutenção);
- Descrição do que será realizado (troca de peças, testes realizados, etc);
- Recursos utilizados;
- Responsável técnico (assinatura).
Veja um exemplo de uma planilha de manutenção predial abaixo!
Revise o conteúdo
Por fim, e não menos importante, lembre-se de revisar o calendário. Confira se todos os itens foram adicionados e se as informações estão corretas. Caso contrário, será mais complicado aplicar as ações que foram definidas no Plano de Manutenção.
Um plano de manutenção predial contém vários detalhes que precisam ser analisados. Por isso, é indicado que um funcionário fique responsável por analisar e agendar as atividades que estão destacadas no plano. Ferramentas como Excel podem auxiliá-lo nesse processo.
Plano de manutenção preventiva em Excel
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