Manutenção de edificações: o que é, importância e como fazer

Uma edificação, independentemente se é utilizada para propósitos comerciais, industriais ou residenciais, deve atender às necessidades de seus usuários de maneira satisfatória por um período longo de tempo. Porém, por conta de reações químicas, físicas e interferências climáticas, entre outros fatores, é natural que alguns materiais sofram deterioração, o que compromete esse tempo de vida esperado.

Uma prática primordial para que essas mudanças não interfiram no cotidiano de trabalhadores, moradores e usuários em geral é a realização da manutenção de edificações. Neste artigo, vamos explorar os benefícios, leis, passo a passo e formação necessária na realização da atividade. Boa leitura!

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O que é Manutenção de edificações?

A manutenção de edificações é um processo realizado periodicamente, que tem como objetivo manter a qualidade e a vida útil de uma construção. Consiste na inspeção, avaliação e possível restauração das partes constituintes, equipamentos, sistemas e outros ativos do prédio. 

Um sistema de manutenção envolve uma série de atividades, que variam de acordo com as funcionalidades e necessidades de cada edificação. Pode ser programado para preservar a estrutura, o funcionamento adequado ou até mesmo a estética da construção.

As informações sobre o que deve ser observado para fazer a manutenção devem estar disponíveis no manual de uso, operação e manutenção, documento único para cada edificação, que obrigatoriamente deve ser fornecido pela construtora.

Qual a importância da Manutenção de edificações?

A manutenção de edificações traz uma série de benefícios para os usuários, proprietários e cidade. Reunimos algumas das principais vantagens:

• Menos custos com manutenções não planejadas: as manutenções corretivas, usualmente mais caras que as planejadas, são necessárias quando um ativo não funciona como deveria. Elas podem ser evitadas a partir de um bom planejamento de manutenção.

• Segurança dos usuários da edificação: uma construção que segue as diretrizes de manutenção corretamente evita acidentes por problemas estruturais ou mau funcionamento de equipamentos, por exemplo.

• Valorização do patrimônio: é natural que prédios percam o valor de mercado, caso não cumpram as orientações de manutenção que permitem que eles permaneçam seguros, funcionais e esteticamente agradáveis.

• Conforto dos usuários: a adoção de práticas de manutenção garante que aspectos como ventilação, temperatura e iluminação sejam mantidos dentro dos padrões desejados pelas pessoas que usufruem da construção.

• Preservação da estética: as manutenções se preocupam não somente com a parte estrutural e funcional da edificação, mas também com detalhes como limpeza das áreas comuns, pintura da fachada e paisagismo.

Qual é a lei que regulamenta a Manutenção de edificações?  

A lei que regulamenta as práticas de manutenção de edificações é a NBR 5674. Nela, estão dispostas informações técnicas sobre como deve ser feito processo, quais são as responsabilidades de cada uma das partes envolvidas, o que deve ser levado em consideração na escolha de profissionais e qual a documentação necessária.

Outra norma que pode ser útil na manutenção, citada pela NBR 5674 algumas vezes, é a NBR 14037, que fala sobre a elaboração dos manuais de uso, operação e manutenção das edificações. 

As NBR (Normas Brasileiras) são um conjunto de normas técnicas e diretrizes desenvolvido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Foram criadas com o intuito de padronizar processos e orientar condutas no desenvolvimento de produtos e serviços.

Quais são as etapas de uma Manutenção de edificações?       

Na manutenção de edificações, segundo as diretrizes, é necessário seguir uma série de procedimentos para obter um resultado satisfatório. Reunimos as principais iniciativas:

Diagnóstico

O primeiro passo na manutenção de edificações é entender quais são os reparos necessários. Para isso, existem algumas técnicas fundamentais, explicadas detalhadamente na NBR 5674. Acompanhe:

Coleta de informações

Informações sobre as edificações devem ser coletadas regularmente, segundo as diretrizes da NBR 14037. A periodicidade exata recomendada pela construtora pode ser encontrada no manual de uso, operação e manutenção. Nessas inspeções, é necessário observar as condições de uso e a exposição ambiental que podem modificar o desempenho da edificação de alguma maneira.

A NBR 5674 recomenda que esse processo seja realizado com o auxílio de listas de conferência (checklists). Na elaboração de uma checklist de manutenção de edificações, é preciso considerar questões como lógica no roteiro, componentes e equipamentos mais importantes na edificação e as solicitações e reclamações dos usuários. Os relatórios das inspeções precisam descrever a deterioração de cada item presente na edificação, com o intuito de orientar a escolha de prioridades e evitar serviços de manutenção não planejada.

Exigências do usuário

Estabelecidas da NBR 15575-1, as exigências do usuário configuram uma série de critérios que precisam ser atendidos em uma construção. Eles são divididos em três categorias:

• Segurança – exige que a edificação possua segurança estrutural, segurança contra o fogo e segurança no uso e na operação.
  
• Habitabilidade – compreende a estanqueidade (ausência de vazamentos), desempenho térmico, acústico e lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade e conforto tátil e antropodinâmico.
  
• Sustentabilidade – observa a durabilidade, a manutenibilidade e o impacto ambiental gerado pela edificação.

Avaliação de riscos

A partir das informações coletadas nas inspeções e da observação das exigências do usuário, os riscos ficam evidentes e, a partir daí, é possível estabelecer as prioridades. O grau de urgência das manutenções pode variar. Pode ser necessária atenção imediata para alguns ativos, enquanto outros são incluídos em um programa de manutenção.

Planejamento

O planejamento é parte fundamental de qualquer programa. Acompanhe passos indispensáveis para um bom plano de manutenção de edificações:

Sistema de manutenção

O sistema de manutenção é um documento que contém o conjunto de procedimentos que serão realizados. Ele tem como objetivo gerenciar os serviços de manutenção. Para a criação de um sistema efetivo, são vários os critérios que precisam ser seguidos.

Durante a elaboração do documento, é preciso levar em conta principalmente o objetivo de preservar o desempenho e o valor das edificações. A organização de todo o processo deve levar em conta tipo de uso, tamanho, número e dispersão geográfica das edificações, entre outros aspectos. Também é necessário considerar as relações de vizinhança e implicações no entorno. 

Um dos aspectos mais importantes de um sistema de manutenção é prever qual a estrutura material, financeira e de recursos humanos necessária para atender diferentes tipos de manutenção. A NBR 5674 caracteriza cada uma das manutenções:

• Manutenção rotineira: é composta de tarefas básicas, que podem ser realizadas por profissionais permanentes, como zeladores, com equipamentos disponíveis.
  
• Manutenção planejada: são tarefas planejadas com base em solicitações de usuários e estimativas de durabilidade de ativos a partir do diagnóstico de inspeções periódicas sobre seus estados de deterioração.
  
• Manutenção não planejada: composta por serviços não previstos na manutenção planejada, como manutenção de emergência. O ideal é que os outros dois tipos de manutenção sejam suficientes para evitá-la.

Documentação básica

A documentação necessária para um sistema de manutenção deve estar sempre atualizada. A lista de documentos e registros inclui: 

• Manual de operação, uso e manutenção das edificações – regulamentado pela NBR 14037, possui desenhos arquitetônicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurança e proteção das edificações, memoriais descritivos e outras informações.
  
• Registro de serviços de manutenção realizados – deve conter documentos relacionados à tomada de preços, propostas técnicas, relatórios de fiscalização da conclusão, com custos e tempo de execução de cada serviço. O ideal é classificá-los pela natureza ou componente da edificação.

• Registro das reclamações e solicitações dos usuários – pode ser obtido através de um canal direto de comunicação e de reuniões de condomínio.

• Relatório das inspeções – serve como histórico e guia para a elaboração de relatórios futuros.
  
• Acervo de normas e procedimentos padronizados para serviços de manutenção – inclui, além da NBR 5674, outras normas que regulamentam os serviços de construção e manutenção, como a NBR 9077, a NBR 14037 e a NBR 15575 (partes de 1 a 6).
  
• Programas de manutenção para as edificações e seus equipamentos, com destaque para os aspectos relativos à higiene, saúde e segurança dos usuários – devem ser guardados de manutenções anteriores.

Previsão orçamentária

A previsão orçamentária é parte essencial do planejamento de um sistema de manutenção. Um bom planejamento financeiro deve cumprir os seguintes requisitos:

• Capacidade de prever quais recursos serão necessários para realizar as manutenções necessárias num período definido de tempo.
  
• Destinar uma reserva financeira para possíveis manutenções não planejadas.
  
• Ter flexibilidade e estipular margens de erro.
  
• Levar em conta o estado da edificação, baseado nos resultados da inspeção e nas solicitações dos usuários.
  
• Atentar-se aos custos que podem surgir a partir de uma possível necessidade de aumentar o prazo da obra.
  
• Ser consciente em relação aos recursos disponíveis.
  
• Expor com clareza a relação custo e benefício dos serviços de manutenção.

Projeto e programação do serviço

Para elaborar uma programação eficaz, devem ser levados em conta aspectos como os relatórios das inspeções, as reclamações de usuários, a experiência disponível em registros anteriores, as restrições climáticas, a escala de prioridades entre os serviços necessários e a disponibilidade financeira. Um bom projeto de serviço de manutenção deve incluir:

• Detalhes de materiais e procedimentos da manutenção.
  
• Desenhos e plantas detalhados.
  
• Programação de cada atividade, estabelecendo se ela deve ser realizada a curto, médio ou longo prazo.
  
• Instruções de procedimentos em caso de imprevisto.
  
• Projeto com acessos seguros a todos os locais onde são realizadas inspeções e serviços de manutenção, com o intuito de afetar o mínimo possível o uso normal da edificação.

Contratação de profissionais

A contratação de profissionais depende de aspectos observados no planejamento de manutenção e envolve escolhas que impactam diretamente no resultado final dos serviços.

Modalidades de contratação

Ao adquirir um serviço de manutenção, você tem algumas possibilidades de contratação.

Quando você solicita apenas um serviço, claramente discriminado, é utilizado o modelo de preço fixo. Já quando a empresa contratada recebe pelos serviços realizados tendo como base um preço unitário previamente combinado, o acordo é por preço unitário.

É possível também firmar um contrato global por período determinado. Nesta variante, é estabelecido um preço único para que o contratado assuma totalmente a responsabilidade pela manutenção de uma edificação ou ativo.

Por fim, é possível contratar um serviço por administração, no qual a empresa contratada é ressarcida das despesas de mão-de-obra, materiais e equipamentos necessários para a realização dos serviços de manutenção e remunerada por uma porcentagem sobre o total das despesas realizadas.

A melhor opção vai depender de questões como a quantidade de ativos ou edificações que precisam de serviços, o tipo de manutenção, o orçamento disponível e preferências pessoais.

Escolha dos profissionais

A escolha da empresa adequada para realizar os serviços de manutenção na sua edificação deve ser consciente, analisando diversas questões. 

A primeira delas envolve a qualificação técnica da empresa ou profissional. Ao verificar esse tópico, é necessário observar não apenas a capacitação dos profissionais, mas também o tipo de serviço oferecido. É uma boa ideia olhar trabalhos finalizados ou em andamento e referências de outros clientes. Também é válido investigar se a empresa possui habilitação jurídica para exercer o serviço de maneira adequada. 

Ao entrar em contato com a empresa ou profissional, é recomendável observar com atenção a proposta técnica apresentada e outros pormenores que envolvem o serviço, como valor, condições de pagamento, cronograma de atividades e prazo final para a entrega.

Realização do serviço e monitoramento

Existem alguns motivos essenciais pelos quais o trabalho deve ser supervisionado com frequência durante todo o processo:

• Garantir a segurança: segundo o item 14.2 da NBR 5674, “durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, não sendo permitida a obstrução, mesmo que temporária, das saídas de emergência”. É necessário verificar se essa regra está sendo cumprida durante todo o processo de manutenção.
  
• Cumprimento de prazos: ao acompanhar as atividades, é possível observar se o tempo estipulado para o término será cumprido e identificar precocemente questões que podem comprometer a entrega.
  
• Modificar e avaliar o plano de manutenção: a partir da observação dos processos, é possível identificar possíveis imprecisões no plano de manutenção e modificá-las antes do final da operação. Também é importante para identificar erros e evitar que eles sejam repetidos em manutenções futuras.

Registro dos resultados

É essencial registrar todos os dados obtidos no processo de manutenção. Assim, os resultados, processos, dificuldades e aprendizados podem auxiliar nos próximos planejamentos.

Ter informações como orçamento, gastos com material e estado prévio dos ativos evita o retrabalho e ajuda a estabelecer prioridades. É importante que os documentos sejam arquivados de maneira organizada, preferencialmente junto ao manual de uso, operação e manutenção.

Quais são as responsabilidades na Manutenção de edificações?

Dentro da manutenção de edificações, proprietários e contratados têm obrigações claras, delineadas pela norma regulamentadora. Confira: 

Responsabilidades administrativas

É dever do proprietário providenciar as tarefas administrativas que antecedem as atividades de manutenção, como documentação, cronograma e planejamento. Ele pode realizá-las sozinho, mas a contratação de uma empresa ou de profissionais responsáveis é uma prática comum. As responsabilidades administrativas são:

• Organizar o sistema de manutenção;
  
• Providenciar registros das manutenções anteriores;
  
• Realizar as inspeções na edificação, apresentando relatórios periódicos sobre suas condições;
  
• Preparar previsões orçamentárias;
  
• Orçar os serviços de manutenção e realizar a contratação de profissionais;
  
• Supervisionar a realização de projetos, a programação e a execução dos serviços de manutenção, por meio de um sistema de gestão de qualidade;
  
• Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação.

Responsabilidades práticas

A empresa ou profissional contratado para realizar serviços de manutenção deve:

• Obedecer às normas de segurança do trabalho;
  
• Providenciar dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
  
• Posicionar delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

Quem trabalha com Manutenção de edificações?    

Segundo a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), organizada pelo Ministério do Trabalho, os trabalhadores que trabalham com manutenção são representados pelo código 5143, da família ocupacional “Trabalhadores nos serviços de manutenção de edificações”. A família engloba diversos servidores: limpadores de vidros, auxiliares de manutenção predial, limpadores de fachadas, faxineiros, trabalhadores da manutenção de edificações, limpadores de piscinas e hidrojatistas. 

Segundo o site do Ministério do Trabalho, colaboradores da família 5143 “executam serviços de manutenção elétrica, mecânica, hidráulica, carpintaria e alvenaria, substituindo, trocando, limpando, reparando e instalando peças, componentes e equipamentos. Realizam tratamento e limpeza pesada em estruturas e equipamentos industriais, conservam vidros e fachadas, limpam recintos e acessórios e tratam piscinas. Trabalham seguindo normas de segurança, higiene, qualidade e proteção ao meio ambiente”.

O que é preciso para trabalhar com Manutenção de edificações?

Segundo o Ministério do Trabalho, algumas áreas dentro da manutenção de edificações exigem formação no ensino fundamental ou experiência profissional. O órgão também apresenta uma lista de habilidades pessoais necessárias para realizar o serviço. Dentre elas, destacam-se a demonstração de resistência física, a capacidade de trabalhar em equipe, a demonstração de iniciativa e prudência, o equilíbrio físico e o reconhecimento das limitações pessoais.

Qual o salário de um trabalhador da Manutenção de edificações?

O salário de um trabalhador da manutenção de edificações varia dependendo de vários fatores, como grau de instrução, tempo de experiência na área, empresa e cidade nas quais exerce a função. A média para a função no Brasil é de R$1716,00.

Como um software pode auxiliar na Manutenção de edificações?

O Produttivo é um software completo que pode ser um grande aliado na manutenção de edificações. 

Nas funções administrativas, o Produttivo ajuda a realizar inspeções de maneira rápida e intuitiva, utilizando apenas o celular. E o relatório é gerado automaticamente, sem necessidade de retrabalho e gasto de papel. 

Nas atividades práticas, o software ajuda a garantir que todos os serviços necessários sejam executados da maneira correta, sendo comprovados com fotografias tiradas na hora, checklists e assinaturas digitais.

Veja algumas das vantagens que o Produttivo apresenta:

Relatórios digitais para inspeção e manutenção

Relatórios são gerados de maneira automática após a conclusão de cada atividade. Eles podem ser personalizados com a sua logo, logo do seu cliente e cores e fontes de sua preferência. Pode ser exportado logo após o serviço, no formato PDF ou em Excel. 

Após o primeiro cadastro, clientes, ativos e serviços são automaticamente preenchidos no sistema. Isso facilita observar o histórico de cada um e identificar padrões de manutenção, por exemplo. Informações sobre equipamentos também podem ser facilmente acessadas por um QR Code gerado pelo sistema.

Cálculos automáticos para orçamentos

No Produttivo, você consegue facilmente criar orçamentos. Ao inserir no sistema o valor cobrado por serviços, materiais ou peças, o aplicativo realiza o cálculo automaticamente e o relatório já sai com os valores corretos.

Sistemas de manutenção digitais

O painel de atividades permite a criação de sistemas de manutenção recorrentes, o que ajuda a manter a recorrência de manutenção recomendada no manual de uso, operação e manutenção. O sistema agenda atividades automaticamente, o que elimina esquecimentos.

Serviços acompanhados em tempo real

No Produttivo, o gestor consegue acompanhar quais serviços estão agendados, concluídos e atrasados. Além disso, tem acesso a todos os relatórios e pode observar também a qualidade das atividades realizadas.

Armazenamento na nuvem e fácil consulta

Quando os formulários são preenchidos, todas as informações são automaticamente armazenadas, mesmo sem acesso à internet. Quando o aparelho tem acesso à rede, os dados são sincronizados no sistema.

Com os relatórios salvos na nuvem e a facilidade de filtragem no aplicativo, fica fácil consultar documentos de manutenções anteriores para ajudar nos próximos planejamentos.
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