O Building Management System (BMS) é um sistema de gestão para monitoração e controle de prédios, edifícios e outros tipos de imóveis.
A partir de um banco de dados, o sistema coleta dados sobre a estrutura e transmite essas informações para a equipe de gestão, que passa a ter controle sobre todos os aspectos do imóvel e assim pode direcionar recursos e tomar decisões embasadas na sua administração.
Entenda como o Building Management System funciona, conheça os benefícios e veja como a tecnologia pode facilitar a administração de condomínios. Boa leitura!
Veja também: Laudo de Inspeção Predial digital para monitoramento e controle de edifícios
- O que é Building Management System (BMS)?
- Qual a relação do Building Management System com a manutenção predial?
- Quais são as vantagens do Building Management System?
- Como o Building Management System funciona na prática?
- Como implementar um Building Management System?
- Como o Produttivo pode auxiliar o Building Management System?
O que é Building Management System (BMS)?
Building Management System é um tipo de software que pode ser traduzido como Sistema de Gestão Predial. Trata-se de um sistema eletrônico utilizado para monitorar diversos aspectos de um edifício, como segurança, manutenção, entre outros.
O Building Management System, ou BMS, ajuda na automação de processos e na eficiência operacional de imóveis comerciais, residenciais, industriais e outros tipos de estruturas, já que coleta e transmite dados que podem ser usados na tomada de decisões.
Qual a relação do Building Management System com a manutenção predial?
O Building Management System desempenha um papel fundamental na manutenção predial, já que seus sensores vão indicar áreas com falhas e que necessitam de manutenção corretiva.
Além de em alguns casos ele identificar automaticamente a necessidade de manutenção, o BMS também pode oferecer recursos que facilitam o processo, como página de chamados e até automação de atividades relacionadas à manutenção predial, como agendamento automático de serviços.
É importante ressaltar que o Building Management System não substitui a manutenção predial — é apenas uma ferramenta que facilita a gestão da manutenção do edifício.
Quais são as vantagens do Building Management System?
O Building Management System pode trazer muitas vantagens para diferentes tipos de edifícios, vamos conhecer algumas delas:
Economia de recursos
Por acompanhar os gastos do edifício como um todo, o Building Management System facilita a identificação de áreas com consumo muito elevado, como elevadores que estão gastando muita energia ou encanamentos com vazamentos que estão levando ao desperdício de água.
Ao apontar para onde estão indo os recursos do imóvel, o BMS abre espaço para traçar estratégias de economia desses recursos, como conserto de vazamentos e manutenção de elevadores ou outros ativos. Com isso, pode reduzir os gastos operacionais como um todo.
Sustentabilidade e redução do impacto ambiental
Justamente por facilitar a economia de recursos, o BMS traz benefícios que vão além das finanças, contribuindo para a sustentabilidade do edifício e redução do impacto ambiental causado pelas atividades do imóvel.
Alguns exemplos são redução na emissão de gases, menos desperdício de água e gestão de resíduos gerados pelos ocupantes.
Redução de custos operacionais e de manutenção
Ao automatizar os processos e otimizar o uso de recursos, o BMS pode ajudar na redução dos custos operacionais gerais do edifício, incluindo economias em energia, manutenção e reparos, bem como uma gestão mais eficiente dos recursos disponíveis.
O BMS também permite a implementação de programas de manutenção preventiva mais eficazes, detectando problemas potenciais antes que se tornem falhas críticas. Isso ajuda a evitar tempo de inatividade não planejado e custos de reparo mais altos.
Segurança reforçada
O Building Management System pode integrar sistemas de segurança, como controle de acesso, CFTV, detecção de incêndio, segurança eletrônica e alarmes, proporcionando uma resposta rápida a emergências e garantindo a segurança dos ocupantes do edifício.
Controle centralizado e acesso remoto
Alguns BMSs permitem o monitoramento e controle remotos do edifício, o que permite que os gestores prediais e operadores monitorem e ajustem sistemas de qualquer lugar, facilitando a gestão e a manutenção mesmo quando não estão fisicamente presentes no local.
Sistema adaptável a necessidades específicas
O Building Management System pode ser adaptado para atender às necessidades específicas de cada edifício, tornando sua aplicação personalizada e permitindo modificações conforme as demandas passarem por alterações.
Aumento da eficiência energética
O BMS ajuda a otimizar o consumo de energia do edifício, ajustando automaticamente o funcionamento dos sistemas de acordo com as necessidades reais do ambiente. Isso não apenas reduz os custos operacionais, mas também ajuda a prolongar a vida útil dos equipamentos, reduzindo a necessidade de manutenção corretiva.
Minimização de falhas
O Building Management System é capaz de detectar falhas nos sistemas e equipamentos do edifício. Ele pode fornecer diagnósticos detalhados sobre o funcionamento dos sistemas, identificando áreas que exigem manutenção ou reparos.
Como o Building Management System funciona na prática?
O Building Management System funciona na prática através da integração de sensores e software para monitorar uma variedade de sistemas dentro de um edifício. Vamos entender melhor como isso ocorre:
Sensores e dispositivos de controle
O BMS é conectado a uma rede de sensores e dispositivos de controle distribuídos por todo o edifício. Esses sensores podem medir diversos parâmetros, como temperatura, umidade, pressão, presença de pessoas, qualidade do ar, consumo de energia, entre outros.
Já os dispositivos de controle são responsáveis por operar equipamentos como sistemas de aquecimento, ventilação, ar condicionado, iluminação, alarmes de incêndio, entre outros. Em alguns casos, eles permitem acionar ou desligar esses sistemas remotamente, como lâmpadas que podem ser acesas ou apagadas de forma automática.
Coleta de dados
Os sensores anexados aos equipamentos enviam continuamente dados para o BMS, que os coleta e processa em tempo real. Isso permite que o sistema tenha uma compreensão abrangente das condições operacionais do edifício.
Caso haja uma elevação brusca no consumo de energia, por exemplo, os sensores irão transmitir essa informação, bem como qual é a fonte do aumento.
Análise e controle
Com base nos dados coletados, o BMS realiza análises e toma decisões de controle para otimizar o desempenho dos sistemas do edifício. Por exemplo, ele pode ajustar automaticamente a temperatura e a ventilação para manter um ambiente confortável e eficiente em termos energéticos.
Além disso, o BMS pode detectar anomalias ou falhas nos sistemas e responder a elas de maneira apropriada, como emitir alertas para a equipe de manutenção ou tomar medidas corretivas automáticas, como desligamento do sistema.
Interface do usuário
O BMS é acessado por meio de uma interface de usuário, que pode ser um painel de controle localizado em um escritório de gestão condominial ou um software acessível por computador ou dispositivos móveis. Por meio dessa interface, os usuários podem monitorar o desempenho do edifício, visualizar dados em tempo real, ajustar configurações de controle e receber notificações sobre eventos importantes.
Manutenção contínua
O BMS facilita a implementação de estratégias de manutenção preventiva e otimização contínua do desempenho do edifício por meio do agendamento automático de serviços com base em dados de operação, análise de tendências para identificar oportunidades de manutenção preditiva e ajuste de configurações para maximizar a eficiência energética e o conforto dos ocupantes.
Gestão e tomada de decisão
A partir dos dados coletados, a equipe responsável pela gestão do edifício pode tomar decisões embasadas, como solicitar manutenção preventiva nos equipamentos, optar pela substituição de um ativo custoso, entre outras.
Como implementar um Building Management System?
A implementação de um Building Management System envolve várias etapas essenciais para garantir o sucesso do sistema. Separamos algumas dicas para te auxiliar na hora de implementar um BMS:
Avaliação das necessidades e objetivos
Antes de começar a implementação do Building Management System, é essencial realizar uma avaliação das necessidades do edifício e dos objetivos buscados com o sistema. Isso inclui identificar quais sistemas e equipamentos serão integrados ao BMS, quais são as metas a serem atingidas, questões de conforto dos ocupantes e segurança, e quais são os requisitos específicos do edifício.
Lembre-se que um condomínio residencial terá necessidades bem diferentes de um edifício comercial. Portanto, analise quais são as demandas do imóvel e qual o objetivo que deseja alcançar com a implementação do Building Management System.
Planejamento do sistema
Com base na avaliação das necessidades, é hora de desenvolver um planejamento detalhado para o BMS que inclua selecionar os componentes e dispositivos necessários, definir as interfaces de usuário e estabelecer metas de desempenho a serem atingidas.
Seleção de fornecedores
Após o planejamento do sistema, é importante selecionar os fornecedores e a tecnologia adequados para o Building Management System. Para isso, recomendamos a realização de pesquisas de mercado, solicitação de propostas comerciais e avaliação de diferentes opções de fornecedores e soluções oferecidas.
Leve em consideração qual sistema oferece as funcionalidades que o edifício necessita (conforme identificado na etapa de avaliação), preços, condições de pagamento e garantias fornecidas.
Instalação de hardware e software
Uma vez que o sistema tenha sido escolhido, o próximo passo é instalar o hardware e o software do BMS no edifício. A parte de hardware envolve a instalação de sensores, dispositivos de controle, controladores de automação e cabos de comunicação, enquanto o software de gerenciamento pode ser um aplicativo, painel web ou programa de computador.
Configuração e integração
Após a instalação do hardware e do software, é necessário configurar os diferentes componentes do Building Management System e integrá-los com outros sistemas de controle, caso sejam utilizados.
Alguns exemplos são configurar parâmetros de controle, estabelecer conexões de comunicação entre os dispositivos, e integrar sistemas existentes ao BMS, como sistemas de HVAC, iluminação, segurança, entre outros.
Testes e comissionamento
Uma vez configurado e integrado, o Building Management System deve ser testado para garantir que esteja funcionando corretamente e atendendo às necessidades do edifício por meio de testes de funcionalidade, testes de desempenho e comissionamento de sistemas.
Treinamento e educação
Se o sistema estiver operando corretamente e não precisar ser trocado, é importante fornecer treinamento para os usuários do BMS, incluindo gestores, operadores e equipe de manutenção. Isso garantirá que eles saibam como usar o sistema de forma eficaz e maximizar seus benefícios.
Monitoramento e manutenção contínuos
Uma vez implementado, o Building Management System requer monitoramento e manutenção contínuos para garantir seu desempenho ideal ao longo do tempo. Isso inclui monitorar o sistema regularmente, realizar ajustes conforme necessário, fazer atualizações de software e fornecer suporte técnico sempre que preciso.
Um planejamento cuidadoso e uma execução por etapas são essenciais para garantir o sucesso do BMS e otimizar seus benefícios para o edifício.
Como o Produttivo pode auxiliar o Building Management System?
O Produttivo é um sistema para emissão de checklists, relatórios e ordens de serviço digitais que podem complementar o uso do Building Management System.
Por meio do checklist de manutenção predial, por exemplo, todos os serviços realizados no edifício são documentados de forma digital, com o preenchimento realizado pelo celular ou tablet do técnico durante a realização das atividades.
Veja como fica o Checklist de Manutenção Predial do Produttivo após ser preenchido e exportado em PDF:
Já o Laudo de Inspeção Predial é indicado para vistoria do imóvel, permitindo um preenchimento rápido e com auxílio de recursos como fotos tiradas na hora, marcação de data e horário, localização automática e assinatura digital. Veja:
Conheça outros modelos digitais do Produttivo que também podem contribuir com a gestão de condomínios:
- PMOC digital;
- Checklist de manutenção de elevadores;
- Checklist de manutenção de CFTV;
- Checklist de combate a incêndio;
- Laudo técnico elétrico.
Além dos modelos prontos, com o Produttivo você pode criar formulários personalizados para atender às necessidades do seu condomínio e registrar inspeções, manutenções e auditorias com confiabilidade e rapidez.
Os relatórios ainda podem ser personalizados com as cores e logo da empresa ou do edifício. Faça um teste grátis e comece a criar seus formulários agora mesmo!
O Produttivo também conta com recursos que aumentam o controle da operação, veja só:
- QR Code anexado aos equipamentos para abertura de chamados e consulta de histórico;
- Plano de atividades para agendar serviços de forma automática e integrada com a agenda da equipe;
- Dashboard de indicadores que reúne os principais dados da operação em formato de gráficos fáceis de entender, ajudando a identificar pontos fortes e gargalos;
- E muito mais!
Você pode experimentar todas as funcionalidades do sistema sem pagar nada, é só fazer o cadastro e aproveitar o período de teste para conhecer todos os recursos do Produttivo para o Building Management System.
