A manutenção predial é fundamental para garantir a segurança, a funcionalidade e a conservação de edifícios residenciais, comerciais e corporativos, além de reduzir riscos operacionais e custos com manutenções corretivas.

Ela envolve planejamento, rotinas de inspeção, definição de responsabilidades e registro das atividades realizadas ao longo do tempo.

Neste conteúdo, você vai entender o que é manutenção predial, qual a sua importância, as principais vantagens, quais serviços fazem parte desse processo e como executar a manutenção na prática.

Também abordamos quem é o responsável pela manutenção predial, os riscos da falta de manutenção, como montar um plano eficiente e como elaborar relatórios de manutenção predial de forma organizada.

Boa leitura!

Veja também: Checklist de Manutenção Predial para registrar a inspeção

O que é manutenção predial?

A manutenção predial reúne todas as atividades necessárias para preservar, reparar e garantir o funcionamento adequado de edifícios e instalações, sejam eles residenciais, comerciais, industriais ou públicos.

Ela envolve um conjunto de ações planejadas e periódicas que têm como objetivo aumentar a vida útil da edificação, garantir a segurança dos ocupantes e manter o valor do imóvel ao longo do tempo.

Além disso, a manutenção predial contribui para o conforto e a funcionalidade dos ambientes, ajudando a evitar falhas inesperadas, reduzir custos com manutenções corretivas e minimizar gastos com reparos emergenciais e substituições não planejadas.

Qual é a importância da manutenção predial?

A manutenção predial é essencial para garantir a segurança dos ocupantes, prevenir acidentes, conservar a edificação e atender às normas técnicas aplicáveis.

Quando realizada de forma preventiva, permite identificar falhas com antecedência, evitando problemas graves que podem comprometer pessoas, bens e a estrutura do imóvel.

Quais são as normas técnicas da manutenção predial?

No Brasil, as normas de manutenção predial são definidas principalmente pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). As principais são:

• NBR 5674: define diretrizes para a gestão da manutenção de edificações;
• NBR 14037: orienta a elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção;
• NBR 15575: trata do desempenho, segurança e durabilidade das edificações habitacionais;
• NBR 16280: estabelece requisitos para reformas que impactam a estrutura ou a segurança do edifício.

Além das normas da ABNT, leis municipais e boas práticas locais também devem ser consideradas, conforme o tipo de edificação.

Por isso, é importante contar com profissionais qualificados e adotar estratégias de manutenção alinhadas às normas, garantindo segurança, eficiência e conformidade legal.

Benefícios da manutenção predial

A manutenção predial traz benefícios diretos para a segurança, a eficiência e a valorização das edificações. Entre as principais vantagens desse tipo de manutenção, destacam-se:

1. Aumento da produtividade

Ambientes bem conservados oferecem mais conforto e funcionalidade, o que contribui para a produtividade de funcionários, prestadores de serviço e ocupantes do edifício.

2. Mais segurança

A manutenção dos sistemas elétricos, hidráulicos, dos sistemas de combate a incêndio e das estruturas reduz riscos de acidentes como incêndios, choques elétricos, vazamentos de gás e falhas estruturais.

Além disso, sistemas de segurança eletrônica e CFTV fortalecem a proteção patrimonial e a tranquilidade dos ocupantes.

Leia também: Como fazer manutenção elétrica predial

3. Redução de custos

A manutenção preventiva ajuda a identificar falhas antes que se tornem críticas, reduzindo gastos com reparos emergenciais. Além disso, sistemas bem mantidos consomem menos energia e diminuem os custos operacionais.

4. Maior vida útil de máquinas e equipamentos

A manutenção adequada prolonga a vida útil de máquinas e equipamentos, evitando substituições frequentes e reduzindo o custo total do ativo.

5. Valorização do imóvel

Edifícios bem conservados tendem a ter maior valor de mercado, além de atrair inquilinos, compradores e investidores.

6. Melhora na reputação

Para empresas, a manutenção predial reforça a imagem institucional e demonstra cuidado com seus ativos.

Incorporar a manutenção predial à gestão condominial e patrimonial é essencial para manter edificações seguras, eficientes e valorizadas ao longo do tempo.

Tipos de serviços de manutenção predial

Os serviços de manutenção predial envolvem diferentes atividades para garantir segurança, funcionamento e conservação das edificações. Eles podem ser organizados nas seguintes categorias:

1. Prevenção

Focada na redução de riscos e falhas, a manutenção preventiva inclui:

• Inspeções periódicas;
• Lubrificação de componentes;
• Testes em sistemas elétricos e hidráulicos;
• Verificação de extintores, alarmes e sistemas de incêndio;
• Emissão do AVCB e do PPCI.

2. Climatização

Envolve a manutenção da qualidade do ar e do conforto térmico, com:

• Limpeza de sistemas HVAC;
• Troca de filtros;
• Execução do PMOC.

3. Acessibilidade

Garante a circulação segura de pessoas, incluindo:

• Rampas, escadas e sinalização;
• Manutenção de elevadores;
• Desobstrução de rotas e passagens.

4. Resíduos

Relacionada à gestão de resíduos e à gestão ambiental, inclui:

• Coleta, descarte e reciclagem;
• Limpeza de áreas comuns;
• Dedetização e controle de pragas.

5. Conservação

Voltada à preservação e valorização do imóvel, com serviços como:

• Pintura e reparos;
• Limpeza de fachadas, vidros e superfícies;
• Manutenção de áreas verdes.

Leia também: Limpeza predial: como funciona e checklist para usar

A definição dos serviços depende do tipo de edificação, das necessidades dos ocupantes e das normas regulamentadoras. Um bom planejamento de manutenção preventiva evita riscos e custos desnecessários.

Como fazer a manutenção predial? [passo a passo]

Para realizar a manutenção predial de forma eficiente, é essencial seguir um plano de manutenção estruturado e alinhado às necessidades do edifício. A seguir, veja os principais passos:

1. Mapear áreas e equipamentos

Liste todas as áreas, sistemas, móveis e equipamentos que exigem limpeza, inspeção ou reparos, garantindo uma visão completa dos ativos do prédio.

2. Defina prioridades

Classifique as atividades conforme risco, urgência e impacto. A matriz de criticidade ajuda a identificar o que deve ser tratado primeiro, especialmente itens ligados à segurança e à estrutura.

3. Tratar falhas existentes

Quando não há um histórico estruturado, priorize a manutenção corretiva para eliminar falhas já identificadas. Em seguida, avance para ações preditivas e preventivas.

Leia também: Manutenção preventiva e corretiva: entenda as diferenças

4. Organizar as atividades

Crie um cronograma de manutenção com frequência e responsáveis definidos. Utilize checklists e ordens de serviço para orientar a execução.

Você pode usar este checklist de manutenção predial digital, que permite:

• Preenchimento direto no celular ou tablet;
• Registro automático de datas, horários e responsáveis;
• Anexação de fotos com data e hora;
• Indicação de não conformidades;
• Assinatura digital para comprovação.

Para começar a usar, basta fazer o cadastro e aplicar o modelo no sistema.

5. Preparar a equipe

Conte com profissionais qualificados para executar as atividades e oriente os ocupantes a comunicar falhas e seguir procedimentos de segurança.

6. Monitorar e revisar

Realize vistorias periódicas, acompanhe o desempenho dos sistemas e revise o plano de manutenção predial sempre que necessário.

A manutenção predial é contínua. Planejamento, prevenção e registro das atividades são essenciais para garantir segurança, durabilidade e eficiência da edificação.

Você pode usar checklists e ordens de serviço para direcionar a equipe para as tarefas. Veja um exemplo de checklist de manutenção predial digital:

O modelo acima foi criado pelo Produttivo para auxiliar na organização e controle das atividades de manutenção predial, clique na imagem e edite gratuitamente.

De quem é a responsabilidade da manutenção predial?

A responsabilidade pela manutenção predial pode variar dependendo do tipo de edifício, das leis locais, das convenções condominiais e dos acordos contratuais. Geralmente, a responsabilidade é distribuída entre diferentes partes, incluindo:

• Proprietários: em alguns edifícios residenciais, comerciais e condomínios, os proprietários têm a responsabilidade de cuidar da manutenção das áreas comuns, como corredores, elevadores, áreas de lazer e sistemas compartilhados. Isso é geralmente regulado por meio das taxas de condomínio e das convenções condominiais, que especificam como os custos de manutenção são distribuídos entre os proprietários;
• Locatários: em edifícios de aluguel, os locatários são geralmente responsáveis pela manutenção das áreas internas de sua unidade locada, incluindo reparos menores, como troca de lâmpadas e reparos em torneiras. No entanto, a manutenção estrutural e de sistemas importantes é geralmente responsabilidade do proprietário ou do administrador;
• Síndico ou administrador: normalmente, o síndico é responsável por supervisionar e coordenar as atividades de manutenção das áreas comuns. O síndico é geralmente eleito pelos condôminos e atua de acordo com as decisões da assembleia geral, mas também pode ser substituído um administrador que faça a gestão do imóvel;
• Empresas de manutenção: em alguns casos, especialmente em edifícios comerciais e públicos, empresas de manutenção predial são contratadas para realizar as atividades de manutenção de rotina e corretiva. Essas empresas têm equipes especializadas para lidar com várias tarefas de manutenção;
• Governo local: alguns edifícios públicos, como escolas, hospitais e prédios governamentais, são mantidos pelo governo local ou por órgãos governamentais específicos, de modo que a responsabilidade recai sobre estes órgãos.

Em resumo, a responsabilidade pela manutenção predial pode ser compartilhada entre proprietários, locatários, administradores, empresas de manutenção e, em alguns casos, o governo local. É importante que as responsabilidades sejam claramente definidas em contratos, regulamentos internos e outros documentos, para evitar mal-entendidos e garantir que a manutenção seja realizada de maneira adequada.

Como criar um plano de manutenção predial digital e prático

Um plano de manutenção predial é o que transforma tarefas soltas em rotina controlada. Ele organiza o que será feito, quando, por quem e como comprovar, reduzindo emergências e retrabalho.

Na prática, o plano precisa considerar a criticidade dos ativos para definir prioridade, frequência e tipo de manutenção.

Para funcionar no dia a dia, o plano deve incluir:

• Inventário de ativos e sistemas com modelo, local e dados do equipamento;
• Histórico de manutenção vinculado ao ativo, com registros e evidências;
• Agenda recorrente com serviços programados e responsáveis;
• Checklists padronizados para execução e controle;
• Relatórios para comprovação e transparência ao cliente.

Veja os detalhes abaixo:

1. Cadastre sistemas, equipamentos e ativos

Como mencionamos anteriormente, é preciso registrar todas as áreas e equipamentos que farão parte da manutenção predial.

Por isso, é importante ter o cadastro de todos os ativos e sistema, incluindo informações como modelo, localização e registro das últimas manutenções.

Essas informações serão usadas para controlar o planejamento da manutenção de cada um.

2. Centralize o histórico e o acompanhamento da manutenção

Mantenha um histórico completo de todas as manutenções realizadas por cliente e por ativo. Isso ajuda a padronizar o fluxo, evitar etapas perdidas e acompanhar indicadores de manutenção para identificar o momento certo de substituir peças ou equipamentos.

Para facilitar o controle, vincule esse histórico ao cadastro do ativo, registrando datas, responsáveis, evidências e próximos serviços recomendados. Assim, você consegue acompanhar cada equipamento ao longo do tempo e criar planos de manutenção alinhados às necessidades reais.

3. Agende e automatize o plano de manutenção

Após definir os ativos e o histórico, organize o plano de manutenção em um software, agendando datas, responsáveis e tipos de serviço.

Dessa forma, as atividades ficam programadas com antecedência e o técnico recebe as notificações no aplicativo, evitando esquecimentos, atrasos e retrabalho.

4. Padronize os relatórios de manutenção

Os relatórios são essenciais para comprovar os serviços executados, garantir transparência e manter a organização das informações.

Para isso, o gestor deve adotar um modelo padrão de relatório, orientando os técnicos sobre quais dados registrar e facilitando o acompanhamento e a tomada de decisão.

Relatório de manutenção predial: como padronizar e comprovar serviços

O relatório de manutenção predial é o documento que registra o que foi feito, quando, por quem e em quais condições. Ele garante organização interna e serve como comprovação do serviço para o cliente.

Para funcionar na prática, o relatório precisa ser padronizado. Veja os itens essenciais:

1. Identificação do serviço

Inclua os dados da empresa e do cliente, como nome, CNPJ e informações de contato. Esse cabeçalho facilita a rastreabilidade e a organização dos atendimentos.

2. Checklist do imóvel

Utilize um checklist para registrar o que foi inspecionado, indicando itens conformes e não conformes, além das ações corretivas recomendadas. Isso evita relatórios genéricos e falhas de informação.

3. Evidências fotográficas

O relatório fotográfico comprova a execução do serviço, mostrando o antes e depois da manutenção diretamente no documento.

4. Observações e recomendações

Registre observações técnicas, orientações futuras e pontos de atenção identificados durante a inspeção. Essas informações ajudam no planejamento das próximas manutenções.

Para ganhar agilidade e evitar retrabalho, o ideal é usar modelos digitais. Veja um exemplo de laudo de inspeção predial criado no Produttivo.

Com relatórios digitais, o gestor garante padrão, histórico e comprovação automática dos serviços realizados.

Para deixar esse processo ainda mais rápido e eficiente, uma opção são os modelos de relatórios digitais. Veja um exemplo de Laudo de Inspeção Predial elaborado pelo sistema do Produttivo:

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Manutenção predial organizada começa com controle e padronização

Ao longo deste conteúdo, vimos que a manutenção predial vai muito além de corrigir falhas pontuais. Ela exige planejamento, registro, acompanhamento e comprovação das atividades realizadas.

Quando processos como plano de manutenção, checklists e relatórios não são padronizados, o resultado costuma ser retrabalho, perda de histórico e riscos operacionais.

Com o Produttivo, a gestão da manutenção predial se torna mais simples e organizada. A plataforma centraliza cadastros, planos, checklists e relatórios em um único lugar, garantindo controle, rastreabilidade e mais eficiência no dia a dia.

Se você quer sair do improviso e profissionalizar a manutenção predial, vale a pena conhecer a ferramenta e testar na prática.

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