Inspeção Predial: o que diz a lei e como fazer com eficiência

A Inspeção predial tem como objetivo verificar se a edificação está funcionando corretamente. Entenda o que diz a lei e como ela funciona!

Para quem trabalha na área de inspeção predial, é essencial saber o que analisar e elaborar um laudo de vistoria.

A seguir, veja o que é e como fazer uma inspeção predial, e saiba como manter o edifício ou condomínio sempre de acordo com a legislação.

O que é inspeção predial?

A inspeção predial é uma avaliação que tem como objetivo descobrir se a edificação está funcionando corretamente e identificar necessidade de correção para evitar ou solucionar um eventual problema.

Geralmente, esse tipo de inspeção verifica o desempenho, a funcionalidade e a vida útil do prédio e suas instalações. Além disso, são avaliados a segurança, estado de conservação, condição de manutenção dos ativos, aspectos técnicos e operação como um todo.

Isso significa analisar desde a estrutura do edifício até os procedimentos do dia a dia.

Qual é o objetivo da Inspeção Predial? 

Elaborada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a Norma Brasileira 16747 destaca que o objetivo da inspeção predial é:

“Constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistemático do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”. 

O diagnóstico, que também é denominado de vistoria do check-up, tem como proposta reduzir a quantidade de acidentes no prédio e ajuda a identificar quais são os pontos que precisam de atenção.

Para que o processo seja executado com eficiência, a inspeção predial leva em consideração algumas questões:

• Segurança: estrutural, contra incêndio e aspectos como uso e operação dos sistemas de segurança;
• Habitabilidade: são avaliados itens de estanqueidade (vazamentos), eventuais riscos à saúde, qualidade do ar, higiene do local, funcionalidade e acessibilidade;
• Sustentabilidade: corresponde especialmente à durabilidade e à manutenibilidade dos equipamentos.

Todos esses pontos são avaliados de maneira detalhada para garantir que qualquer falha de funcionamento seja adequadamente identificada e corrigida, mantendo a integridade da construção em si, seus ativos e, claro, das pessoas.

Quem pode fazer uma inspeção predial

A inspeção predial normalmente envolve vários profissionais, mas é primeiramente de responsabilidade do síndico ou da pessoa responsável por administrar o imóvel.

Cabe então a esse profissional buscar um especialista em engenharia ou arquitetura habilitado para avaliar a parte técnica. Também pode ser necessário solicitar a opinião de técnicos em elétrica, hidráulica e segurança, mas todo o processo parte do síndico e depende do engenheiro ou arquiteto.

O que avaliar no laudo de inspeção predial? 

Na hora de montar um laudo de inspeção predial, é necessário verificar se os seguintes sistemas, elementos e equipamentos foram inspecionados:

• Elementos estruturais aparentes;
• Sistemas de vedação (externos e internos);
• Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
• Sistemas de esquadrias;
• Sistemas de impermeabilização através dos indícios de perda de desempenho, como infiltrações;
• Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto, etc);
• Sistemas de instalação elétrica;
• Geradores;
• Elevadores;
• Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
• Alarmes e sistemas de segurança, como câmeras de circuito fechado;
• Sistemas de ar condicionado;
• Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pára-raios);
• Sistema de combate a incêndio;
• Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
• Acessibilidade.

O laudo de inspeção predial é um documento muito importante para registrar o cumprimento às NBRs e reunir todas as informações pertinentes à vistoria.

Leia também: Limpeza predial: como funciona e checklist para usar

A vistoria é obrigatória para todos os edifícios?

Sim, a inspeção predial é obrigatória para todos os edifícios, sendo um requerimento da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) por meio da NBR 1674.

Porém, a fiscalização e exigência de comprovação da vistoria varia conforme a legislação municipal e estadual, já que não há uma lei federal que obrigue a realização da inspeção.

Por isso, consulte a legislação vigente na sua cidade e estado. Lembre-se que muitos órgãos públicos exigem a comprovação da inspeção predial para emitir alvarás ou permitir reformas estruturais, então prefira manter suas auditorias atualizadas.

Prejuízos que a falta de inspeção predial pode causar

Assim como equipamentos que usamos no dia a dia podem apresentar defeitos graves se não forem inspecionados corretamente, o mesmo acontece com prédios e edifícios.

A inspeção predial é o procedimento que permite identificar falhas e prever problemas, abrindo espaço para sua correção. Quando ela não é realizada, essas irregularidades tendem a passar despercebidas, ou só são notadas quando a situação já está agravada.

Veja alguns exemplos de prejuízos causados pela falta de inspeção predial:

Riscos à segurança

Com o fluxo constante de pessoas nas imediações da edificação, a ausência de inspeção pode acarretar em falhas sérias que comprometem a segurança, saúde e integridade, como risco de incêndios, vazamentos de gás, choques elétricos e, em casos mais extremos, colapso da estrutura.

Prejuízo financeiro

Mesmo que o risco à segurança seja baixo, a falta de inspeção e da manutenção adequada impede a contenção das falhas, que vão se espalhando pelo edifício e exigem ainda mais recursos para sua correção.

Menor vida útil

Outro inconveniente agravado quando não há inspeção é a deterioração acelerada dos equipamentos. Como não há um processo instaurado para identificar problemas de funcionamento, a tendência é que estes só sejam identificados quando não houver mais possibilidade de correção, exigindo a troca total do ativo.

Queda de performance

Além de diminuir a vida útil dos equipamentos, a falta de inspeção predial não proporciona manutenção preventiva adequada, fazendo com que os ativos tenham desempenho cada vez pior. Isso, além de ser um risco às pessoas e aumentar o prejuízo financeiro, também leva à perda de produtividade e é um inconveniente na rotina.

Menos produtividade

Justamente porque a inspeção abre espaço para encontrar e corrigir problemas, com a sua ausência essas irregularidades não são trabalhadas, levando a maior necessidade de manutenção corretiva e mais paradas.

Para empresas, isso significa mais tempo ocioso dos funcionários, que têm sua produtividade reduzida enquanto aguardam a correção das falhas. Mesmo em prédios residenciais a produtividade tende a cair quando problemas com os elevadores, sistema elétrico e parte hidráulica, entre outros, exigem intervenção constante.

Entenda como a Lei de Inspeção Predial funciona na sua região

Ainda não há uma Lei de Inspeção Predial a nível federal, ou seja, que seja aplicada em todos os estados e municípios do país. Portanto, a existência da lei fica a cargo das cidades, de modo que algumas possuem essa regulamentação, enquanto outras não.

O ideal é verificar a legislação do seu município para estar de acordo com os requerimentos locais de inspeção predial. Mesmo que sua região não exija a realização da inspeção, ainda recomendamos essa prática para preservar a segurança do imóvel e o bom funcionamento das instalações.

Região Sul

O município de Maringá exige vistorias técnicas, registradas em laudos, para edifícios residenciais, comerciais, industriais e institucionais, entre outros, por meio da Lei Complementar nº 928/2003. Em Curitiba, a Lei nº 11.095/2004 exige inspeção e a apresentação de um Laudo Técnico de Inspeção para aprovação de reformas e instalações, embora não haja obrigatoriedade de vistorias periódicas.

Já em Balneário Camboriú, vistorias periódicas são obrigatórias conforme a Lei nº 2805, e devem ser registradas em um Parecer Técnico, a ser disponibilizado à prefeitura em caso de fiscalização.

Em Porto Alegre, o decreto nº 17.720/2012 exige a apresentação de um Laudo Técnico de Inspeção Predial para atestar a segurança do edifício.

Sudeste

Na cidade de São Paulo, ainda não há obrigatoriedade na inspeção predial, mas alguns municípios do estado têm a vistoria prevista em legislação. É o caso de Santos, por meio da Lei Complementar nº 441/2001, que exige inspeção preventiva de edificações.

Já no estado do Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6.400/2013 determina que vistorias periódicas sejam feitas pelo proprietário ou responsável em imóveis residenciais, comerciais e públicos. Por ser uma lei estadual, é válida para todos os municípios do estado, embora as cidades possam ter exigências à parte.

Em Belo Horizonte, prédios comerciais com dez andares ou mais, incluindo lojas, depósitos, hotéis e cinemas, devem elaborar um laudo técnico para descrever as condições de segurança. Já em Uberaba, a Lei nº 13.148 exige a inspeção periódica para prevenção de acidentes.

Na cidade de Vitória, edificações públicas e privadas devem apresentar à Prefeitura um Laudo de Inspeção Predial periódico, conforme a Lei nº 9.418/2019.

Norte

Em Belém, a Lei nº 7.737/1994 permite fiscalização anual da Prefeitura em prédios residenciais ou comerciais com mais de dois andares.

Em Rio Branco, desde 2021 é obrigatória a apresentação de Laudo de Inspeção Predial e Plano de Manutenção Preventiva e Periódica de edifícios públicos e privados, de acordo com a Lei nº 2.397.

Já em Porto Velho, a Lei Complementar nº 764/2019 exige inspeção periódica nos edifícios para verificar as condições de segurança, manutenção e estabilidade.

Nordeste

Em Fortaleza, a Lei nº 9.913/2012 torna obrigatória a vistoria técnica e preventiva de edifícios, incluindo os residenciais com três ou mais andares.

Já em Salvador, a manutenção de edificações, sejam comerciais, residenciais ou outras, é regulamentada pela Lei nº 5.907/2001.

A vistoria técnica também é obrigatória em São Luís, que por meio da Lei nº 254/2019 exige inspeções periódicas em diversos tipos de imóveis.

Em Teresina, a Lei nº 5.489 está em vigor desde 2020, criando a exigência de inspeções prediais periódicas tanto em construções públicas quanto privadas.

A inspeção predial também é uma exigência do município de Natal, segundo a Lei nº 562/2018.

No estado de Sergipe, a Lei nº 7.813 requer vistorias periciais e manutenção periódica em edifícios e fundações, sendo válida para todos os municípios do estado. Já em Aracaju, a Lei nº 1.474 exige apresentação de um laudo de vistoria das condições do imóvel desde 1989.

A partir de agosto de 2022, a cidade de João Pessoa torna obrigatória, por meio da Lei nº1.955, a inspeção predial para preservar e conservar as edificações. A vistoria deve gerar um Laudo de Inspeção Predial, a ser acompanhado pela Anotação de Responsabilidade Técnica.

No estado de Pernambuco, a Lei nº 13.032/2006, regulamentada pelo Decreto nº 33.747/2009, estabelece que inspeções periódicas das condições do imóvel são um direito dos proprietários, sendo que devem ser cumpridas as normas da ABNT por todos os municípios do estado.

Em Maceió, a Lei nº 6.145/2012 cobra a manutenção preventiva e periódica dos edifícios por meio de vistorias técnicas.

Centro-oeste

No estado do Mato Grosso, a Lei nº 10.492/2017 determina a autovistoria dos prédios residenciais e comerciais, assim como a emissão do laudo de inspeção, sendo válida para todos os municípios do estado. Em Cuiabá, a Lei nº 5.587 exige a realização de inspeções periódicas e renovação do Laudo de Inspeção Predial desde 2012.

Em Campo Grande, a Lei Complementar nº 230/2014 também requer autovistoria por parte do condomínio ou do proprietário.

Como fazer a Inspeção Predial e quais suas etapas?

A versão mais recente da norma ABNT compara a inspeção predial a um “exame clínico geral”. 

Um profissional capacitado tem como missão avaliar a “saúde” do edifício, recorrendo aos principais sentidos, como visão, audição e tato, para identificar não conformidades.

Porém, a inspeção não se baseia só nas impressões do técnico — é preciso fazer análises mais completas, utilizando inclusive equipamentos específicos para fazer medições e testes.

Veja abaixo quais são as etapas da inspeção predial:

1ª etapa: documentação

O primeiro passo é coletar dados e todos os documentos solicitados pela pessoa responsável pela vistoria. Normalmente, cabe ao síndico ou administrador do imóvel providenciar as informações e garantir que o inspetor tenha todos os dados que precisa.

2ª etapa: avaliação dos documentos

Com a documentação em mãos, é feito um estudo completo sobre os dados disponibilizados. O principal objetivo é descobrir se há falhas já identificadas, para que seja preciso inspecioná-las corretamente e acrescentá-las no relatório final. 

3ª etapa: entrevista de avaliação

Nesta etapa, o profissional da inspeção faz uma entrevista para registrar os principais dados da edificação. Isso inclui descobrir a idade do prédio, o histórico de manutenção e reformas, entre outros detalhes importantes. 

4ª etapa: vistoria sistêmica da edificação

O próximo passo é fazer uma vistoria sistêmica da edificação, ou seja, fazer uma análise crítica de toda a estrutura com o objetivo de identificar problemas ou situações que não estão dentro da norma e, assim, começar a organização das atividades. 

Para isso, são utilizados checklists de manutenção predial. Existem versões em Word e também digitais.

Veja um modelo de checklist digital de manutenção predial abaixo:

5ª etapa: classificação de falhas e problemas

Agora, é o momento de classificar as falhas que foram identificadas durante a vistoria. Cabe ao profissional determinar qual foi a causa do problema, que pode ser:

• Decorrente do projeto estrutural;
• Má execução do projeto;
• Maquinário ou equipamento não utilizado corretamente;
• Problema causado por agentes externos;
• Envelhecimento natural.

Essa classificação é muito importante para as etapas seguintes, permitindo criar um plano de ação para corrigir não somente a falha, mas também sua causa-raiz e assim evitar novos problemas.

6ª etapa: descrição e registro da vistoria 

Após descobrir os principais problemas na vistoria, recomendamos registrar as informações para histórico e também traçar as estratégias necessárias para solucionar os problemas. Ou seja, os planos de ação para as não conformidades. 

7ª etapa: priorização estratégica

Um dos erros mais comuns quando falamos de inspeção predial é querer resolver todos os problemas ao mesmo tempo. 

Para trabalhar com mais assertividade, classifique as estratégias prioritárias de acordo com a urgência e os riscos apresentados por cada problema.

8ª etapa: análise do plano de manutenção aplicado

Neste momento, o técnico deve avaliar o estado de manutenção do imóvel, incluindo a parte de uso e seus sistemas. Isso inclui analisar o plano de manutenção existente, se houver, para verificar se ele está ou não atendendo às necessidades do prédio.

Para ajudar nesse processo, é preciso fazer alguns questionamentos, como:

• O plano está sendo aplicado corretamente? 
• A periodicidade das estratégias está correta? 
• As estratégias sugeridas podem ser executadas? 
• Os equipamentos podem ser acessados sem colocar em risco a segurança dos colaboradores?

É possível que, ao fazer essas perguntas, o profissional identifique que o plano de manutenção em andamento não é adequado para aquela situação, sendo necessário elaborar um novo.

Por outro lado, também é uma possibilidade que o plano seja apropriado, mas não vem sendo executado corretamente. 

9º etapa: emissão de laudo de inspeção predial

Por fim, o inspetor deve emitir um laudo de inspeção predial com todos os detalhes que foram mencionados acima. Esse documento reúne todas as informações pertinentes ao edifício e é complementado pelas impressões do engenheiro ou arquiteto na inspeção.

O laudo é, em alguns municípios, exigido por lei; em outros, ele pode ser solicitado futuramente para emissão de alvarás, autorização de reformas e outros procedimentos. Portanto, deve ser elaborado com cuidado e seriedade.

Documentos analisados na vistoria predial 

Outro ponto importante durante a vistoria predial é analisar os documentos administrativos, técnicos e de operação/ manutenção. 

Os documentos solicitados pelo inspetor podem variar de acordo com a legislação da cidade em que o condomínio está situado.

Mesmo com essa particularidade, a NBR 16747 da ABNT, que detalha a inspeção predial, indica quais são os documentos necessários para avaliação:

• Manual da edificação;
• Manuais dos equipamentos instalados;
• Habite-se (documento de conclusão de obra, normalmente usado para os imóveis residenciais) ou alvará de funcionamento (para prédios comerciais, instalações hospitalares, indústria, etc.);
• Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
• Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e demais projetos legais;
• Regimento interno;
• Licenciamento ambiental;
• Outorgas e licenças para casos de poços artesianos ou estações de tratamento de esgoto;
• Contratos de manutenção dos equipamentos;
• Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
• Relatórios, atestados e laudos do SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, como pára-raios).

Todos esses documentos devem ser obtidos no início do processo de inspeção, e devem ser anexados ao laudo. 

O que preciso saber sobre o laudo de Inspeção Predial?

O Laudo de Inspeção Predial, como citamos anteriormente, é um material que acompanha a diretriz técnica de acordo com as NBRs 16747 (Inspeção Predial) e 13752 (Perícias de Engenharia na Construção Civil). 

A proposta do documento é mostrar todas as fases do trabalho e qual a conclusão que foi retirada da tarefa.

Normalmente, os laudos contém as seguintes informações.

• Dados do contratante;
• Descrição completa da edificação;
• Informações acerca dos documentos solicitados e disponibilizados;
• Descrição da metodologia aplicada na Inspeção Predial;
• Fotos;
• Lista de sistemas analisados;
• Descrição e classificação das anormalidades identificadas;
• Ações recomendadas conforme a prioridade;
• Avaliação da manutenção;
• Conclusões. 

O profissional responsável pela Inspeção Predial precisa datar e assinar o documento, além de adicionar o número de registro no CREA ou CAU.

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Para os profissionais que realizam a inspeção predial, uma ferramenta digital pode auxiliar no registro das informações e controle dos procedimentos.

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