A manutenção predial é essencial para garantir a integridade da edificação e a segurança dos ocupantes, além de ajudar a valorizar o imóvel.
A seguir, vamos saber mais sobre esse tipo de manutenção, entender quais são as normas técnicas do setor e conhecer um modelo gratuito de checklist para manutenção predial. Boa leitura!
Veja também: Checklist de Manutenção Predial para registrar a inspeção
- O que é manutenção predial?
- Qual é a importância da manutenção predial?
- Quais são as vantagens da manutenção predial?
- Quais são os serviços de manutenção predial?
- Como fazer a manutenção predial?
- De quem é a responsabilidade da manutenção predial?
- Quais são os principais riscos da falta de manutenção predial?
- Como montar um plano de manutenção predial?
- Como fazer um relatório de manutenção predial?
O que é manutenção predial?
A manutenção predial engloba todas as atividades relacionadas a preservar, reparar e garantir o funcionamento adequado de edifícios e instalações, sejam eles residenciais, comerciais, industriais ou públicos.
É um conjunto de ações planejadas e periódicas que têm como objetivo prolongar a vida útil dos edifícios, garantir a segurança dos ocupantes e preservar o valor do imóvel no mercado.
A manutenção predial ainda ajuda a garantir o conforto e a funcionalidade dos edifícios ao longo do tempo, e também pode contribuir com a economia de recursos, evitando gastos excessivos com reparos emergenciais e substituição de componentes danificados.
Qual é a importância da manutenção predial?
A manutenção predial é importante principalmente para preservar a segurança dos moradores e prevenir acidentes, mas também para manter a preservação do edifício e até para atender a normas técnicas do setor, como veremos logo abaixo.
Quando realizada de forma preventiva, a manutenção de edificações permite encontrar falhas o quanto antes e corrigi-las antes que se tornem problemas graves que podem ameaçar a integridade física das pessoas, dos bens materiais e a conservação do imóvel.
Quais são as normas técnicas da manutenção predial?
As normas técnicas da manutenção predial podem variar de acordo com a legislação local. No Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é responsável pela elaboração de normas relacionadas à construção civil e à manutenção predial. Vamos conhecer algumas delas:
- NBR 5674: estabelece os princípios gerais para a gestão da manutenção de edificações. Ela fornece diretrizes sobre como planejar, executar e controlar a manutenção predial de forma eficaz;
- NBR 14037: estabelece diretrizes para a elaboração de um Manual de Operação, Uso e Manutenção das edificações. O objetivo é fornecer informações essenciais para a correta manutenção dos sistemas e componentes do edifício ao longo do tempo;
- NBR 15575: trata do desempenho de edificações habitacionais e inclui critérios relacionados à manutenção, como segurança estrutural e durabilidade dos sistemas;
- NBR 16280: define requisitos para a realização de reformas em edificações. Isso inclui reformas que podem afetar a estrutura, a segurança ou o desempenho do edifício. É importante seguir esses requisitos para garantir a segurança durante e após as reformas.
Além das normas da ABNT, é importante observar que existem leis municipais e guias de boas práticas que também podem ser relevantes para a manutenção predial, dependendo das circunstâncias e do tipo de edificação.
É fundamental consultar os regulamentos aplicáveis à sua região, bem como buscar orientação de profissionais qualificados, como engenheiros civis e técnicos de manutenção predial, para garantir que as estratégias de manutenção estejam em conformidade com as normas e garantam a segurança e a eficiência das edificações.
Quais são as vantagens da manutenção predial?
A manutenção predial desempenha um papel fundamental na preservação, segurança e eficiência de edifícios e instalações. Algumas vantagens desse tipo de manutenção incluem:
Aumento da produtividade
Quando o imóvel está em bom estado de conservação, seus ocupantes ficam mais motivados, estimulando a produtividade dos funcionários (no caso de prédios comerciais) e dos prestadores de serviços que atuam em edificações residenciais.
Mais segurança
A manutenção regular dos sistemas elétricos, hidráulicos, dos sistemas de combate a incêndio e das estruturas ajuda a prevenir acidentes graves, como incêndios, choques elétricos, vazamentos de gás e desabamentos. Isso garante a segurança dos moradores, funcionários e visitantes do edifício.
Além disso, a manutenção predial também está relacionada com a segurança patrimonial, por meio de sistemas de segurança eletrônica e CFTV, trazendo mais tranquilidade para os ocupantes.
Leia também: Como fazer manutenção elétrica predial
Redução de custos
A manutenção predial preventiva ajuda a identificar problemas antes que se tornem graves, evitando gastos excessivos com reparos emergenciais. Além disso, sistemas bem mantidos geralmente consomem menos energia e são mais eficientes, o que reduz os custos operacionais.
Vida útil de máquinas e equipamentos
A manutenção adequada ajuda a estender a vida útil de máquinas e equipamentos, reduzindo a necessidade de substituição de peças ou troca total do ativo. Isso economiza recursos financeiros a longo prazo.
Valorização do imóvel
Edifícios bem conservados têm maior valor de mercado. Manter a aparência e a funcionalidade do imóvel pode atrair inquilinos, compradores e investidores interessados em imóveis bem cuidados.
Melhora na reputação
Para empresas, a manutenção predial adequada também contribui para uma boa imagem institucional, mostrando responsabilidade e cuidado com seus ativos.
A manutenção predial é essencial para garantir que os edifícios permaneçam seguros, funcionais, eficientes e valorizados ao longo do tempo. Ignorar a manutenção pode levar a problemas graves, gastos excessivos e riscos à segurança dos ocupantes. Portanto, é uma prática que deve ser incorporada à gestão condominial e de outras propriedades.
Quais são os serviços de manutenção predial?
Os serviços de manutenção predial abrangem várias tarefas para garantir o bom funcionamento dos edifícios ao longo do tempo. Esses serviços podem ser divididos em diversas categorias, tais como:
Prevenção
Os serviços de prevenção estão relacionados à gestão de riscos e prevenção de falhas, incluindo atividades como:
- Inspeções regulares para identificar problemas antes que se tornem graves;
- Lubrificação de componentes móveis;
- Testes e verificações de sistemas elétricos e hidráulicos;
- Verificação de sistemas de segurança, como extintores de incêndio e alarmes;
- Emissão do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e o PPCI.
Este último também exige um plano de evacuação do prédio, que deve ser exposto em um local de fácil visibilidade para os moradores e visitantes dos condomínios.
Climatização
A climatização envolve todo o sistema de ventilação e qualidade do ar, com serviços como:
- Limpeza de sistemas de HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado);
- Troca de filtros de ar.
Nesse quesito, a manutenção predial preventiva é recomendada, uma vez que existem leis e normas vigentes para orientar o trabalho de manutenção desses sistemas. Por obrigatoriedade, é necessário o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para cada equipamento.
Acessibilidade
Já a acessibilidade é essencial para garantir a entrada e saída dos ocupantes, por meio de atividades como:
- Instalação de rampas e escadas;
- Manutenção de elevadores;
- Sinalização de segurança;
- Limpeza e desobstrução das passagens.
A acessibilidade também está relacionada com o acesso de visitantes e por isso envolve os cuidados com a segurança.
Resíduos
A gestão de resíduos se refere ao destino dado ao lixo e gestão ambiental em geral:
- Serviços de descarte, transporte e coleta de lixo;
- Reciclagem e reutilização de resíduos;
- Limpeza das áreas comuns;
- Dedetização e combate a pragas.
O controle de resíduos mantém os espaços limpos, livres de animais transmissores de doenças nocivas à saúde humana, propagação de pragas e afins.
Conservação
A conservação é muito importante para preservar o valor do imóvel no mercado e garantir que se mantenha atrativo para clientes e moradores. Seus serviços incluem:
- Pintura de fachadas e áreas comuns;
- Limpeza de vidros e superfícies;
- Reparos em revestimentos e pisos;
- Manutenção de áreas verdes e paisagismo.
Manter os jardins e plantas bem cuidados e podados, além de embelezar os ambientes, também é uma atitude segura, pois evita a proliferação de animais transmissores de doenças e a possibilidade de incêndios.
Leia também: Limpeza predial: como funciona e checklist para usar
A escolha dos serviços de manutenção predial necessários depende do tipo de edificação, das necessidades dos ocupantes e das normas regulamentadoras. É importante realizar um planejamento adequado, considerando a programação de tarefas de manutenção preventiva, para evitar problemas graves e custos desnecessários a longo prazo.
Profissionais qualificados, como engenheiros civis e técnicos de manutenção, podem auxiliar na elaboração de planos de manutenção adequados.
Como fazer a manutenção predial?
A manutenção predial envolve diversas etapas. Para fazê-la de forma eficaz, é importante seguir um plano de manutenção organizado e considerar as necessidades específicas do seu edifício. Para te ajudar, separamos alguns passos gerais para fazer a manutenção predial:
Selecione áreas e equipamentos que requerem a prestação de serviços
Faça um mapeamento de todas as áreas do edifício que precisam de serviços como limpeza e reparos. Além dos espaços, selecione também móveis, equipamentos e utilidades que precisam passar pela manutenção.
Defina as prioridades
Sabendo todas as áreas que precisam de cuidados, é necessário priorizar conforme o grau de prioridade de cada uma. A matriz de criticidade pode te auxiliar na hora de decidir quais ativos devem ser prioridade na manutenção.
Classifique as tarefas de manutenção com base na urgência e na importância, dando prioridade aos itens que afetam a segurança dos ocupantes e a integridade estrutural.
Priorize a manutenção corretiva
Normalmente, recomendamos que a manutenção corretiva seja ser usada somente quando a manutenção preditiva e a preventiva não dão conta do recado.
Porém, caso você ainda não tenha um plano de manutenção preventiva para prevenir o aparecimento de falhas, priorize a manutenção corretiva para corrigir os problemas já existentes o quanto antes.
Só então comece seu planejamento priorizando a manutenção preventiva.
Leia também: Manutenção preventiva e corretiva: entenda as diferenças
Organize todas as atividades
Sabendo de todas as áreas que devem passar por reparos, faça um cronograma de manutenção para definir a frequência e a ordem das atividades a serem realizadas. Falaremos mais sobre isso adiante, por isso continue acompanhando o artigo!
Você pode usar checklists e ordens de serviço para direcionar a equipe para as tarefas. Veja um exemplo de checklist de manutenção predial digital:
O modelo acima foi criado pelo Produttivo para auxiliar na organização e controle das atividades de manutenção predial, e ainda conta com recursos como:
- Preenchimento totalmente digital diretamente no tablet ou celular, para não precisar transcrever as informações;
- Cabeçalho automaticamente preenchido com as informações com base no cadastro do sistema;
- Marcação de horário de início e finalização do serviço, com cálculo automático de tempo total do atendimento;
- Anexação de fotos tiradas na hora, com marcação de data e hora;
- Alerta de não conformidade para indicar pontos de atenção;
- Assinatura digital para comprovação.
Você pode começar a usar o checklist de manutenção predial agora mesmo, é só fazer o cadastro e começar o preenchimento do modelo no sistema.
Prepare a equipe
Contrate e treine profissionais qualificados para realizar inspeções e serviços específicos que atendam às necessidades do imóvel.
Você também pode informar os ocupantes sobre os procedimentos de segurança e manutenção que eles devem seguir, incentivando-os a relatar problemas ou preocupações prontamente.
Faça vistorias para avaliar a execução dos serviços
Quando os serviços de manutenção estiverem em prática, implemente um sistema de monitoramento constante para áreas críticas, como sistemas de segurança, elétricos e de HVAC.
Acompanhe o desempenho dos sistemas ao longo do tempo e faça ajustes quando necessário, solicitando novas manutenções e agendando serviços futuros.
Além disso, revise e ajuste o plano de manutenção predial periodicamente com base no feedback, nas mudanças nas necessidades do edifício e nas condições reais.
Lembre-se de que a manutenção predial é uma tarefa contínua e que a prevenção é fundamental para evitar problemas graves no futuro. Um plano de manutenção bem elaborado contribuirá para a segurança e a durabilidade do edifício. A contratação de profissionais qualificados e a documentação adequada são partes essenciais desse processo.
De quem é a responsabilidade da manutenção predial?
A responsabilidade pela manutenção predial pode variar dependendo do tipo de edifício, das leis locais, das convenções condominiais e dos acordos contratuais. Geralmente, a responsabilidade é distribuída entre diferentes partes, incluindo:
- Proprietários: em alguns edifícios residenciais, comerciais e condomínios, os proprietários têm a responsabilidade de cuidar da manutenção das áreas comuns, como corredores, elevadores, áreas de lazer e sistemas compartilhados. Isso é geralmente regulado por meio das taxas de condomínio e das convenções condominiais, que especificam como os custos de manutenção são distribuídos entre os proprietários;
- Locatários: em edifícios de aluguel, os locatários são geralmente responsáveis pela manutenção das áreas internas de sua unidade locada, incluindo reparos menores, como troca de lâmpadas e reparos em torneiras. No entanto, a manutenção estrutural e de sistemas importantes é geralmente responsabilidade do proprietário ou do administrador;
- Síndico ou administrador: normalmente, o síndico é responsável por supervisionar e coordenar as atividades de manutenção das áreas comuns. O síndico é geralmente eleito pelos condôminos e atua de acordo com as decisões da assembleia geral, mas também pode ser substituído um administrador que faça a gestão do imóvel;
- Empresas de manutenção: em alguns casos, especialmente em edifícios comerciais e públicos, empresas de manutenção predial são contratadas para realizar as atividades de manutenção de rotina e corretiva. Essas empresas têm equipes especializadas para lidar com várias tarefas de manutenção;
- Governo local: alguns edifícios públicos, como escolas, hospitais e prédios governamentais, são mantidos pelo governo local ou por órgãos governamentais específicos, de modo que a responsabilidade recai sobre estes órgãos.
Em resumo, a responsabilidade pela manutenção predial pode ser compartilhada entre proprietários, locatários, administradores, empresas de manutenção e, em alguns casos, o governo local. É importante que as responsabilidades sejam claramente definidas em contratos, regulamentos internos e outros documentos, para evitar mal-entendidos e garantir que a manutenção seja realizada de maneira adequada.
Quais são os principais riscos da falta de manutenção predial?
A falta de manutenção predial pode resultar em uma série de perigos tanto para a segurança dos ocupantes quanto para a integridade do edifício. Alguns dos principais riscos da falta de manutenção predial incluem:
Depreciação do imóvel
Edifícios mal mantidos podem apresentar depreciação e tendem a desvalorizar-se no mercado imobiliário, o que pode resultar em perda de investimento para os proprietários.
Depreciação da marca e perda de clientes
A falta de manutenção também pode afetar negativamente a imagem de empresas e organizações, já que passa uma imagem de descuido, além de comprometer a satisfação dos clientes ou outros ocupantes.
Desabamentos ou incêndios
Um dos principais riscos da falta de manutenção é a ameaça à saúde e segurança, por meio de ocorrências como desabamentos ou incêndios. Vamos entender melhor como evitá-los:
- Incêndios: sistemas de combate a incêndio, como extintores e sprinklers, podem não funcionar adequadamente em caso de falta de manutenção;
- Desabamentos: falhas estruturais não detectadas podem levar a desabamentos parciais ou totais.
Veja também: Modelo digital de checklist de combate a incêndio
Acidentes
Além dos incidentes estruturais, como citamos logo acima, a ausência de manutenção predial eleva os riscos de acidentes no imóvel, como:
- Acidentes elétricos: instalações elétricas mal mantidas podem causar curtos-circuitos, incêndios e choques elétricos;
- Vazamentos de gás: falhas em sistemas de gás podem resultar em vazamentos perigosos que ameaçam a saúde;
- Danos causados pela água: vazamentos não tratados podem causar danos às estruturas, fundações, pisos e acabamentos;
- Deterioração estrutural: a falta de manutenção pode levar à deterioração de elementos estruturais, como vigas e colunas.
Má qualidade do ar
Os cuidados com os sistemas de ar-condicionado e ventilação fazem parte da manutenção predial e, quando não são realizados corretamente, prejudicam a qualidade do ar, aumentando o risco de doenças respiratórias dos ocupantes.
Falta de controle de pragas
A umidade excessiva e a falta de manutenção podem atrair pragas, como insetos e roedores, que podem causar danos significativos tanto ao imóvel quanto à saúde e segurança das pessoas, já que esses animais são transmissores de doenças.
Penalidades
A falta de manutenção pode resultar em não conformidade com regulamentos de segurança e normas técnicas, o que leva a multas e penalidades, como suspensão das atividades.
Além disso, se houver danos a terceiros, o edifício e seus administradores podem responder judicialmente.
Como montar um plano de manutenção predial?
Para que a manutenção predial seja realizada da maneira adequada, uma opção é investir no plano de manutenção. Em resumo, ele envolve a parte estratégica e o planejamento, não apenas o operacional.
Na manutenção predial, o plano de manutenção avalia os procedimentos que precisam ser realizados para reduzir custos, diminuir desperdícios e administrar os ativos de forma eficiente. O objetivo final é evitar manutenções de emergências.
O plano de manutenção deve considerar a criticidade dos ativos e das áreas para definir quais devem receber qual tipo de manutenção e com que frequência.
Depois de vermos a quantidade de atividades relacionadas à manutenção predial, é importante o gestor acompanhar pontos importantes para que nenhuma atividade seja esquecida ou atrasada. Portanto, o plano de manutenção predial deve conter:
Cadastro de sistemas, equipamentos e ativos
Como mencionamos anteriormente, é preciso registrar todas as áreas e equipamentos que farão parte da manutenção predial. Por isso, é importante ter o cadastro de todos os ativos e sistema, incluindo informações como modelo, localização e registro das últimas manutenções.
Essas informações serão usadas para controlar o planejamento da manutenção de cada um.
Histórico de manutenção
A empresa prestadora de serviços deve ter um histórico de todas as manutenções já realizadas para cada cliente, por isso, é importante padronizar o fluxo de trabalho para que nenhuma etapa se perca, além de identificar indicadores de manutenção para saber a hora de fazer a substituição dos equipamentos.
Para facilitar o controle, o histórico deve estar vinculado ao cadastro, como falamos logo acima.
Mapa de acompanhamento
Com o cadastro e histórico dos equipamentos e ativos, é possível mapear o acompanhamento de cada um, criando planos de manutenção individuais de acordo com o equipamento e suas necessidades.
Agendamento de plano de manutenção
O gestor pode criar todo o plano de manutenção uma única vez, agendando em um software as datas de atendimento e execução de serviços. No Produttivo, por exemplo, o técnico recebe a notificação da atividade programada no aplicativo, sabendo com antecedência o dia em que precisa realizar o serviço e o que será feito.
Relatório de manutenção
A comprovação do trabalho executado aumenta a confiabilidade da empresa, a transparência e também documenta que todas as etapas de manutenção foram seguidas
Por isso, o gestor deve implementar a cultura de relatórios, elaborando um modelo para que os técnicos possam seguir e incluir informações pertinentes.
Como fazer um relatório de manutenção predial?
O relatório de manutenção predial é o documento que ajuda no planejamento, execução e comprovação das atividades, já que guia o trabalho do técnico e pode ser encaminhado ao cliente.
Veja o que o relatório de manutenção predial deve conter:
Dados da empresa e do cliente
O cabeçalho com dados da empresa de manutenção e do cliente é essencial para a organização dos chamados. Ele deve conter informações de contato, como e-mail e telefone, além de nome e CNPJ.
Checklist do imóvel
Para que seu laudo seja completo, o ideal é que ele reúna um checklist de tudo que precisa ser verificado no imóvel, como diferentes espaços e equipamentos verificados. Por meio do checklist, o técnico verifica se os itens estão ou não conformes e, em caso negativo, sugere medidas corretivas.
Fotos para comprovação
O relatório fotográfico é ideal para anexar fotos tiradas na hora e mostrar o antes e depois da manutenção predial. Esse recurso também pode ser usado para comprovar que uma atividade foi realizada.
Observações
Seu relatório deve incluir todas as informações relevantes da manutenção, inclusive recomendações futuras, anotações do técnico e outros registros que deixam o controle mais completo.
Para facilitar, invista em sistemas que permitem o preenchimento por voz, como o Produttivo.
Agora que você já sabe o que seu relatório de manutenção predial deve conter, chegou a hora de colocar a mão na massa! O gestor pode elaborar o formulário com antecedência e encaminhar aos técnicos para que sigam as orientações do relatório e registrem todas as etapas da inspeção.
Para deixar esse processo ainda mais rápido e eficiente, uma opção são os modelos de relatórios digitais. Veja um exemplo de Laudo de Inspeção Predial elaborado pelo sistema do Produttivo:
O Produttivo é um sistema e aplicativo totalmente digital que te ajuda em todas as etapas do serviço. Olha só alguns diferenciais que o Produttivo oferece:
- Cadastro de clientes e equipamentos com QR Code exclusivo para abrir novos chamados e consultar o histórico;
- Cadastro de peças e serviços com cálculo automático do orçamento;
- Abertura de novos chamados diretamente no software e que são encaminhados automaticamente para o aplicativo do técnico;
- Modelos de ordens de serviço, relatórios, checklists e muitos outros formulários que ainda podem ser personalizados com as cores e até logo da sua empresa ou do cliente;
- Geração de relatórios automáticos após a finalização do atendimento, que podem ser encaminhados por e-mail ou WhatsApp;
- Plano de manutenção totalmente integrado aos cadastros, permitindo o agendamento de atividades com antecedência para não perder nenhum serviço;
- Pesquisa de satisfação para medir a reputação da empresa com os clientes;
- Indicadores automáticos de volume de trabalho, tempo médio de atendimento e muitos outros, para uma gestão baseada em dados;
- E muitas outras funcionalidades.
Você pode aproveitar todos esses benefícios agora mesmo, é só fazer o cadastro e aproveitar o teste grátis por 15 dias sem precisar cadastrar cartão de crédito!
Além do modelo de laudo de inspeção predial, confira outros modelos do Produttivo que podem te auxiliar no planejamento, registro e controle da manutenção predial:
- Modelo de relatório fotográfico;
- Modelo de checklist de manutenção preventiva;
- Modelo de relatório técnico de manutenção corretiva;
- Modelo de PMOC;
- Modelo de checklist de manutenção de elevadores;
- Modelo de checklist de manutenção de CFTV;
- Modelo de checklist de extintores;
- Modelo de relatório de não conformidade.
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